Рынок жилья толкают к новым ценовым рекордам

Мэрия приморозила выдачу разрешений на новые жилищные проекты. На этом фоне крупнейшие банки ужесточили выдачу ипотечных кредитов. Сразу после каникул цена квадратного метра в новостройках Новосибирска пошла вверх.

Накануне Нового года Сбер — лидер в сфере ипотечного кредитования — огорошил девелоперов известием, что впредь будет давать людям деньги на покупку жилья по госпрограммам только у застройщиков-партнёров. Чтобы войти в этот круг избранных, строительным компаниям предложили подписать договор, подразумевающий, по сути, выплату комиссии за выдачи клиенту кредита по льготной госипотеке. Точнее субсидии размером от 7,5% до 11,5% от суммы кредита. При этом платить нужно было сразу, а завышение стоимости сделки для клиента было табуировано. То есть, платить нужно из маржи застройщика. Даже если есть возможность брать эти деньги с проектного финансирования, подобные расходы никто не закладывал в финансовые модели. А речь идёт об очень существенных суммах.

Предложенные Сбером условия выглядели запретительными. Застройщики ушли в корпоративы и праздники, надеясь, что наступление рабочего года прояснит этот нонсенс. А после каникул обнаружили, что такие же условия выдвинули ВТБ и Альфа-банк. С той разницей, что эти не стали требовать исключать завышение. Так открылся путь к новому росту цен на квадратный метр. Чуть позже к триумвирату присоединился Промстройбанк. Ещё ряд банков ввели иные ограничения на госипотеку.

Прошло уже почти две недели, а ясности насчёт перспектив навязываемых субсидий нет. Федеральная антимонопольная служба начала расследование действий банков. Центробанк и Минфин РФ высказались против навязывания застройщикам условий, ведущих к дальнейшему подорожанию жилья. Ряд банков ввязались в борьбу за долю рынка ипотеки, бравируя сохранением прежних условий сотрудничества с девелоперами (то есть, без субсидий). Но цены уже тронулись вверх. И большинство новосибирских застройщиков, с которыми удалось пообщаться ЦДЖ, говорят о намерении, хоть и скрепя сердце, и скрипя зубами, но всё же платить запрошенные субсидии. Поскольку в начале года падает спрос, а тут ещё и благодаря действиям ЦБ рыночная ставка по ипотеке взлетела до обескураживающих 16%. Большинство застройщиков стремится продать побольше, пока ещё действуют программы льготной госпотеки, которым пророчат резкое сокращение или полное сворачивание летом нынешнего года.

При этом закошмаренная прокуратурой мэрия Новосибирска вынужденно сдерживает рост предложения на рынке, серийно отказывая девелоперам в разрешениях на строительство нового жилья. Повод известен — недостаточная обеспеченность будущих новоселов местами в детсадах и школах. По закону строить социальную инфраструктуру обязан муниципалитет, но в бюджете города недостаточно денег. В конце года власти официально объявили о намерении переложить ношу на плечи застройщиков, взимая так называемый «социальный взнос» в размере от 2300 рублей с каждого квадратного метра возводимого жилья. В зависимости от локации стройплощадки размер взноса может варьироваться, достигая 8000 рублей в центральной части города.

Застройщики, конечно, не рады. Но те из них, у кого новые проекты поставлены на стоп, уже согласны и на социальные взносы — лишь бы утвердились, наконец, новые транспарентные правила игры, позволяющие выдерживать сроки договорных обязательств с банками и подрядчиками. Нынешняя ситуация не даёт понятного выхода, очевидного для всего рынка. А и без того подросшие за 2023 год цены продолжают ползти вверх. И даже вне сезона спрос сохраняется, потому что в нынешней ситуации вложения в недвижимость остаются в числе самых надёжных и понятных способов сохранения денег. А деньги пока ещё есть.