В Заельцовском бору разрешили строить избранным
Городские власти изменили в генплане зонирование ряда участков в Заельцовском бору. Вместо того чтобы внести ясность в вопрос о возможности строить в лесах, теперь неразберихи только больше. Судебные споры по поводу генплана продолжатся.
Проиграв суд по поводу генплана, принятого весной 2021 года, муниципалитет провёл двойную правку документа. Сначала чиновники и депутаты исполнили судебное решение. А на внеочередной сессии горсовета 12 июля вернули изменения под новым соусом. Муниципалитет спешил, подгоняемый областными коллегами. Под знаменем борьбы против застройки лесов в промежуточном итоге власти пришли к парадоксальному результату: во имя запрета на строительство многоэтажек в Заельцовском бору теперь здесь можно возводить много чего другого, а механизм выдачи разрешений может стать непрозрачным и неподконтрольным городу.
На сессии Законодательного собрания 7 июля депутаты внесли правку в закон об особо охраняемых природных территориях. Это стало следствием вступившего в силу решения суда по иску общественников и Генеральной прокуратуры. Процесс не закончен, поскольку истцы настаивают на полной отмене закона, принятого заксобранием в феврале 2021-го, а областной парламент намерен отстаивать своё детище до Верховного суда включительно. Но пока законную силу получил лишь один пункт искового требования: суд запретил ограничивать хозяйственную деятельность на территории будущей ООПТ до завершения процесса её оформления. Ранее власти уже успели на глаз очертить границы будущей Заельцовской ООПТ, запретить хозяйственную деятельность, включая строительство и реконструкцию, а затем уже взялись за оформление охраняемой территории. Процесс создания ООПТ продолжается больше года и конца-края пока не видно.
Ранее реагировать на другой вердикт, также связанный с законом об ООПТ, пришлось горсовету. В ноябре 2021-го Новосибирский областной суд вынес решение, в котором установил нарушение процедуры принятия генплана. Юристы горсовета обжаловали вердикт в 5-м апелляционном суде общей юрисдикции. Апелляционную жалобу рассмотрели 18 февраля. В итоге решение первой инстанции было признано законным.
Истцом выступило ООО «Союз», связанное с застройщиком ЖК «Флора и фауна» — компанией «Сибирские жилые кварталы». Суть иска в том, что 4 участка, принадлежащих компании, и ещё 1, взятый ей в аренду, в новом генплане были отнесены к зоне рекреационного назначения, ограничивающей возможность застройки. Договор аренды был заключён в 2018-м, право собственности на участки оформлялось в 2018-2021 годах. На момент заключения договоров назначение участков позволяло вести жилую застройку. В подтверждение этого застройщик предоставил согласованные депутатами горсовета и подписанные мэром правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Утверждённый мэром проект планировки предусматривал здесь строительство среднеэтажного жилья, детсада и школы на 330 мест.
В иске указано, что участки были застроены ещё в советские времена: памятью о том остаются руины зданий санатория. Однако зонирование упомянутых участков в новом генплане сделало невозможным реализацию легитимных планов застройщика.
При подготовке генплана городские власти больше года готовились обновить документ, постепенно преодолевая отказы в согласовании со стороны областных и федеральных структур. В начале ноября 2020 года мэр Анатолий Локоть внёс проект генплана в горсовет. Депутаты собирались рассмотреть его на декабрьской сессии. После критики со стороны Законодательного собрания в начале декабря мэр отозвал документ для доработки. В итоге приняли генплан лишь в марте — после того, как заксобрание приняло спорные правки в закон об ООПТ, нарушившие планы многих предпринимателей и вызвавшие протесты жителей поселений в Заельцовском бору.
Истец указал в суде на нарушения процедуры принятия генплана. В том числе, взаимоисключающие решения мэра, направившего документ в горсовет для утверждения и тут же отозвавшего его для отправки на доработку. Также юристы «Союза» ссылались на нормы Градостроительного кодекса, не позволяющие относить к рекреационным зонам участки, находящиеся в частной собственности, в уже сложившемся землепользовании, с элементами застройки (суд убедился, что на 2 из 5 участков, приписанных новым генпланом к «рекреации», к тому времени уже были построены многоквартирные дома).
Суд установил, что в проекте изменённого генплана, прошедшего публичные слушания, все участки истца были зонированы как жилая и общественно-деловая зоны. И именно этот проект Локоть направил в горсовет в ноябре 2020-го, а в декабре отозвал. Суд согласился с истцом, что это взаимоисключающие решения, недопустимые нормами Градостроительного кодекса. Также суд зафиксировал в решении, что обращение заксобрания не являлось для мэра основанием менять внесённый в горсовет проект генплана.
Теперь городские власти изменили генплан по обращению правительства — в соответствии с постановлением «О необходимости создания ООПТ регионального значения — лесного парка «Заельцовский бор»». Постановление вышло 16 августа 2021 года. Почему муниципалитет отреагировал на него только сейчас? Этот и другие сопутствующие вопросы наводят на мысль о демонстративном злоупотреблении правом, выражающемся в жонглировании юридическими «находками», позволяющими органам власти исполнять судебные решение лишь де-юре, тут же нивелируя это де-факто. Сняв рекреационные ограничения с участков «Союза», городские власти тут же вернули их в рекреационную зону по другому основанию. Законному ли? Чтобы выяснить, владельцу участков вновь придётся обращаться в суд. И увеличивать претензии к муниципалитету из-за упущенной выгоды. Конфигурация решений говорит о том, что именно городскому бюджету грозит ответственность по искам о возмещении ущерба из-за создания ООПТ, хотя инициатива исходит от области.
Проблема шире, чем спор одной компании с горсоветом. Согласованные решения областной и городской властей путём правки закона об ООПТ, генплана и правил землепользования, и застройки определили, что в рекреационных зонах на территории лесного парка можно будет строить широкий перечень объектов (перечисление занимает целый абзац). В том числе объекты отдыха и туризма, читай гостиницы, от которых шаг до апартаментов и жилья. А решения о строительстве будет принимать ещё не созданная организация, подведомственная правительству, которой поручат управление ООПТ.
Неудивительно, что новости спровоцировали бурю противоречивых комментариев в СМИ. Часть прессы увидела в правке генплана «зелёный свет» на застройку зелёных зон в Заельцовском бору. Чиновники поспешили опровергнуть возможность строительства в лесах. Но от объяснений, что одно можно будет строить, а другое нельзя, появилось ещё больше вопросов об избирательном подходе. Которым могут пользоваться до тех пор, пока суд не отменит и эти изменения. Или пока прокуратура не займёт более решительную позицию по поводу злоупотреблений правом вокруг предполагаемой Заельцовской ООПТ.