Суд узрел нарушения в процедуре принятия Генплана
Компания «Союз» добилась признания незаконным Генплана Новосибирска в части зонирования 5 земельных участков. Решение выявило нарушения процедуры принятия документа и может стать прецедентным для исков других застройщиков.
ООО «Союз», связанное с застройщиком ЖК «Флора и фауна» — компанией «Сибирские жилые кварталы» — подало иск в областной суд к Совету депутатов Новосибирска в связи с тем, что 4 участка, принадлежащих компании, и ещё 1, взятый ею в аренду, в новом Генплане были отнесены к зоне рекреационного назначения, ограничивающей возможность застройки. Договор аренды был заключён в 2018-м, право собственности на участки оформлялось в 2018-2021 годах. На момент заключения договоров участки были частично в жилой зоне, частично в зоне отдыха и оздоровления. Истец планировал строить среднеэтажное жильё, социальные и общественные объекты. В том числе, детсад и школу. Начались подготовительные работы. В иске указано, что участки были подвергнуты антропогенному влиянию, на них отсутствуют лесные насаждения или ландшафты, представляющие научную или культурную ценность. После изменения Генплана зонирование упомянутых участков сделало невозможным реализацию планов застройщика. Между тем, эти участки были застроены ещё в советские времена: памятью о том остаются руины зданий санатория.
Из решения суда (мотивировочная часть напечатана 12 ноября, есть в распоряжении редакции) напрашивается однозначный вывод — уровень проработки Генплана оставляет возможности для его оспаривания с разных сторон. Напомним, что городские власти больше года готовились обновить документ, постепенно преодолевая отказы в согласовании со стороны областных и федеральных структур. В начале ноября 2020 года мэр Анатолий Локоть таки внёс проект Генплана в горсовет. Депутаты собирались рассмотреть его на декабрьской сессии. После критики со стороны Законодательного собрания в начале декабря мэр отозвал документ для доработки. В итоге приняли Генплан лишь в марте — после того, как заксобрание приняло резонансные правки в закон об особо охраняемых природных территориях, повлиявшие на планы многих предпринимателей. Закон оспаривают в судах, и прокуратура теперь поддерживает истцов, добивающихся отмены принятых положений. Генплан тоже оказался неустойчив в суде.
Истец указал, что проект Генплана, принятый горсоветом, не проходил публичные слушания, чего требует Градостроительный кодекс. Это существенное нарушение процедуры. Ещё одним нарушением стали взаимоисключающие решения мэра, направившего документ в горсовет для утверждения и тут же отозвавшего его для отправки на доработку. Юристы «Союза» указали на нормы Градостроительного кодекса, не позволяющие относить к рекреационным зонам участки, находящиеся в частной собственности, в уже сложившемся землепользовании, с элементами застройки (суд убедился, что на 2 из 5 участков, приписанных новым генпланом к «рекреации», к тому времени уже были построены многоквартирные дома). Мэрия эти положения проигнорировала.
Разбираясь в истории вопроса, суд установил, что участки истца были отнесены в рекреационную зону по итогам доработки Генплана, состоявшейся в начале 2021 года и обусловленной позицией заксобрания по сохранению зелёных зон. Решение принималось с такой же глубиной проработки, с какой империи чертили границы африканских колоний: определив территорию Заельцовского бора, ограниченную береговой линией Оби, границей города, Лесным шоссе, границей городских лесов и Дачным шоссе, власти зонировали её полностью как «рекреацию». С тем и приняли обновлённый Генплан, не разбирая, что там да как реально обстоит на этой огромной и давно освоенной людьми территории.
По 2 из 5 спорных участков суд не согласился с попыткой властей поменять функциональную зону на зону рекреации, и вернул эти участки к зонированию образца 2007 года. По трём участкам спора не возникло — они однозначно находились в жилой зоне до изменений.
В любом случае, суд установил, что в проекте изменённого Генплана, прошедшего публичные слушания, все участки истца были зонированы как жилая и общественно-деловая зоны. И именно этот проект Локоть направил в горсовет в ноябре 2020-го, а в декабре отозвал. Суд согласился с истцом, что это взаимоисключающие решения, недопустимые нормами Градостроительного кодекса.
«Градостроительное законодательство чётко установило в хронологическом порядке этапы принятия решений по проектам генеральных планов, как главой местной администрации, так и представительным органом муниципального образования. Устанавливая данный порядок, законодатель определил последовательную процедуру принятия нормативного правового акта, которая должна быть соблюдена и проведена однократно», — написано в решении суда.
Также суд зафиксировал в решении, что прошлогоднее обращение заксобрания не являлось для мэра основанием менять внесённый в горсовет проект Генплана. Это важно для истории: год назад многие застройщики, депутаты и эксперты недоумевали из-за решения Локтя подвесить принятие важного для города документа на неопределённый срок без юридических оснований.
В процессе выяснилось, что изменения зонирования земли в Заельцовском бору были оформлены мэрией как результаты публичных слушаний. Суд указал, что Генплан подлежит корректировке лишь с учётом тех предложений, которые поступили непосредственно в период проведения слушаний. Представители муниципалитета представили предложения по зонированию территорий в Заельцовском бору, полученные во время слушаний, проведённых ещё в начале 2020 года. Но доказательств связи этих предложений с конкретными участками истца суд не увидел. И сделал однозначный вывод, что публичных слушаний по перезонированию участков «Союза» не проводилось, права истца были нарушены.
Суть принятого вердикта в том, что суд признал недействующим со дня вступления в силу пункт решения о Генплане, где речь идёт о зонировании пяти участков «Союза». Решение ставит под сомнение легитимность принятого документа в целом. Доводы истца насчёт нарушения процедуры принятия документа суд признал обоснованными. Это открывает дорогу для прочих недовольных Генпланом: по сведениям ЦДЖ, ещё, как минимум, несколько похожих исков если ещё не поданы, то будут заявлены в ближайшее время.
Решение облсуда созвучно позиции прокуратуры. В ходе майского визита в Новосибирск Генеральный прокурор Игорь Краснов обратил внимание на жалобы предпринимателей, права которых были нарушены внезапными ограничениями деятельности в связи с изменениями Генплана и закона об ООПТ. Теперь облпрокуратура поддерживает во второй инстанции иск общественников против изменения закона. Шансы на то, что введённые властями ограничения на предпринимательскую деятельность в Заельцовском бору сохранят легитимность, становятся всё менее убедительными.