Все застройщики равны, но некоторые равнее
Группа компаний ПИК предложила региональным девелоперам свою франшизу в помощь для получения проектного финансирования. Новости из Москвы показывают, что к лидерам отрасли ужесточающиеся правила работы на рынке будут не так суровы, как к прочим.
С 1 июля меняются принципы финансирования строительной отрасли. Изменения в законодательстве значительно ужесточат правила для девелоперов. Основным конкурентным преимуществом станет умение работать с банками для привлечения проектного финансирования на приемлемых условиях. Пока к работе в рамках обновлённого закона готовы лишь несколько банков. Из региональных девелоперов новым подходам соответствуют проекты считанных компаний. Все чиновники, эксперты и застройщики сходятся во мнении, что рынок ждёт серьёзная чистка. Оценки разнятся лишь в масштабе потерь для отрасли.
Федеральные власти обсуждают варианты, позволяющие частично демпфировать удар по строительному сектору. В том числе, для проектов с объёмом фактического исполнения не менее 30% и существенным количеством проданных, но ещё недостроенных квартир, может сохраниться возможность финансирования по старой схеме, с прямым использованием денег инвесторов, собранных по договорам долевого участия. Критерии оценки проектов, претендующих на этот льготный режим, предстоит разработать на региональном уровне: ответственность за них ляжет на губернаторов. Сейчас строительные лоббисты активно работают с чиновниками и депутатами, и более важного вопроса для большинства участников отрасли нет. Судьба многих проектов, прозрачность правил игры и принципы конкуренции в рамках нового закона зависят от его решения.
На этом фоне неожиданно прозвучало предложение группы компаний ПИК, входящей в число крупнейших застройщиков России, предоставить свою франшизу региональным компаниям. В комментарии для сайта «ИнфоПро54» представитель ПИК сообщил, что интерес к франшизе проявили уже три новосибирские компании. Преимуществом предложения называют содействие в привлечении банковского проектного финансирования. Но в базовых условиях речь идёт лишь о том, что франчайзи сможет пользоваться брендом и методологией. Ходить за него по банкам московские менеджеры ПИК не будут. Также навряд ли владелец бренда разделит ответственность за технологию и сроки строительства.
Точнее, вряд ли такой масштаб сотрудничества возможен при базовых условиях франшизы. При более глубокой интеграции могут появляться новые варианты. А франчайзинговый договор может играть роль «пробника» для региональных компаний. В конце прошлой недели «Ведомости» сообщили, что минстрой РФ формирует список системообразующих застройщиков, куда войдут крупнейшие компании отрасли. Те, которых американцы называют too big to fall, а в России про таких говорят «чем больше шкаф, тем громче падает». Для этих компаний будет создан особый льготный режим на переходный период. Самое важное – им позволят на прежних условиях завершать любые начатые проекты. То есть, и те, готовность которых составляет менее 30%.
На сегодняшний день известно два критерия попадания в список системообразующих застройщиков: реализация проектов не менее чем в 5 регионах и объём текущего строительства не менее 1 млн квадратных метров. Сейчас этим условиям соответствуют всего два игрока – ПИК и Группа ЛСР. У ПИК проекты в 10 регионах, ЛСР вытягивает пять благодаря тому, что Москва и Московская область, равно как и Санкт-Петербург с Ленинградской областью считаются за четыре субъекта. По объёму строительства это крупнейшие компании страны. Если перечень критериев для системообразующих игроков не будет расширен, в нём так и останутся две компании.
На этом фоне франчайзинговая политика ПИК может быть авангардом экспансии компании в регионы с целью поглощения местных игроков вместе с проектами. Для некоторых новосибирских застройщиков вливание в состав федеральной группы может быть последним шансом хоть как-то остаться в бизнесе. Интерес москвичей не так очевиден. Вместе с ростом региональной диверсификации и объёмов производства кратно вырастет потребность в оборотных средствах и ответственность за результаты. А рентабельность на новосибирском рынке очень далека от московских стандартов.