КРТизация строек усилит социальный оброк для девелоперов
Новые разрешения на строительство жилья в Новосибирске будут выдавать только под проекты КРТ — к такой реальности чиновники уже готовят застройщиков. Острая дискуссия по проблеме намечается в рамках Дней архитектуры, которые пройдут 26-28 августа.
20 августа на пресс-конференции по поводу предстоящих Дней архитектуры главный архитектор Новосибирской области Иван Фаткин, комментируя главные темы будущего форума, сделал особый акцент на формате комплексного развития территорий. «Сегодня этот механизм становится единственным при застройке городов, и сейчас самое время обменяться опытом его применения, обсудить общие проблемы, наметить перспективы развития», — заявил чиновник, посетовав, что во многих случаях граждане выступают против КРТ из-за недостаточной информированности о преимуществах таких проектов. Также Фаткин обмолвился о перспективе тотальной КРТизации всех жилищных строек города. По сведениям источников ЦДЖ, фактически соответствующие решения уже приняты.
Формат КРТ считается выходом из кризиса, спровоцированного неуступчивой позицией прокуратуры насчёт обеспеченности горожан социальными объектами. В городе нет достаточного количества школ, чтобы все дети могли учиться в одну смену. Есть дефицит и по местам в детсадах. С прошлой осени прокуратура активно выступала против выдачи новых разрешений на строительство жилья без решений проблем с социальной инфраструктурой. На несколько месяцев это фактически парализовало развитие строительной отрасли. Дальше в оборот запустили понятие «социального взноса», который застройщики должны платить в бюджет для решения социальных задач. Но решение опять же оказалось не особо рабочим.
Так прокуратура добралась до КРТ. Теперь, судя по тенденции, даже для точечной застройки девелоперам придётся инициировать договор о комплексном развитии данной территории. Точнее, участка. Даже если там не нужно ничего сносить и никого расселять (а механизм КРТ, напомним, был внедрён именно для решения задач ревитализации). Фишка в том, что КРТ подразумевает возможность формулирования конкретных социальных обязательств для застройщиков, фиксируемых договором. Это не социальный взнос, де-юре являющийся добровольным. От обязательств в рамках договора КРТ не отвертеться. Исключением становятся масштабные инвестиционные проекты — там инвесторы несут конкретные обязательства в каждом отдельно взятом случае.
В сообществе застройщиков к нововведению относятся настороженно. Бюрократическая процедура станет сложней, себестоимость квадратного метра выше — и это не в лучшее для рынка время, когда идёт спад из-за сворачивания программ льготной ипотеки и роста кредитных ставок. Нет сомнений, что в рамках Дней архитектуры тема КРТ станет одной из самых живых и спорных. Однако вряд ли ей уступит много вопрос мастер-планирования Новосибирска.
Идеальный сценарий развития города подразумевает синхронизацию возведения жилых и коммерческих объектов со строительством транспортной и социальной инфраструктуры. В Новосибирске есть примеры точечной реализации мастер-планов. В советское время так строили Академгородок и Кольцово. Сейчас так строится микрорайон Клюквенный. Федеральный тренд — разработка мастер-планов городского масштаба. Всё больше муниципалитетов попадает в эту программу, и когда дойдёт дело до Новосибирска это лишь вопрос времени. Кто будет разрабатывать мастер-план — крупные федеральные игроки или местное архитектурное сообщество? Какие задачи нужно закладывать в документ, чтобы они были одновременно амбициозны и выполнимы? Архитекторам, девелоперам, чиновникам и общественникам тут будет о чём поспорить в контексте опыта гостей, продвинувшихся в этой тематике дальше.
Не случайно Дни архитектуры в этом году пройдут в центре культуры и отдыха «Победа». Это сердце исторического центра Новосибирска, ключевой квартал улицы Ленина в той части, где многие хотели бы видеть пешеходную зону, а многие — не хотели бы. Архитектурное сообщество поищет свой рецепт. В рамках хакатона команды молодых архитекторов под руководством маститых мэтров будут искать оптимальные решения для планировки квартала от исторического здания «Водника» до Вокзальной магистрали, включая «Победу» и «Универсам». Последний уже года два как готовят к сносу и ревитализации — конкурсные разработки могут пригодится инвесторам.