Земельный банк «Брусники» пополнился рисковым активом
«Брусника» готова заплатить сенсационную цену за право заключения договора по комплексному развитию территории возле «Локомотив-Арены», который городские власти пытались расторговать более 1,5 лет. На фоне взлёта ставок по ипотеке выше 20% это может показаться сомнительным вложением.
Девелоперы бьются за участок площадью около 7 га между Ипподромской и Фрунзе так яростно, будто здесь гарантированно ждёт максимальная прибыль с квадратного метра. В действительности здесь могут ждать отнюдь не только приятные сюрпризы. Если бы речь шла о голой земле — интерес к застройке был бы понятней. Здесь же спор идёт о праве заключить договор на комплексное развитие территории. А в рамках КРТ потратить ещё несчитанную уйму средств на расселение, снос домов, благоустройство прибрежной зоны озера Верховое. Надо расселить около 50 частных домовладений, договорившись с собственниками. Опыт новосибирских проектов КРТ говорит, что это минное поле для девелопера: добиваясь высоких выкупных цен, жители ветхих домов могут манипулировать правоохранительными органами в своих интересах.
Мэрия Новосибирска готовила КРТ возле арены не один год. Первая попытка вывести участок на торги могла состояться в январе 2023 года, но почти в последний момент бывший мэр Анатолий Локоть отменил аукцион из-за возражений ряда владельцев участков, попавших в проект без их согласия. Следующую попытку готовили более тщательно. И тут, похоже, перестарались. К торгам допустили 2 компании — ООО «Специализированный застройщик «Краснообск.Монтажспецстрой» и ООО «Комфорт». Последняя выиграла, но удержать победу не удалось.
На конкурс заявлялись ещё две компании — Специализированный застройщик «Акация на Ватутина», входящее в ГК «Расцветай» и «Академ-Мета». Их заявки были отклонены из-за недостаточности представленных пакетов документов. «Акация на Ватутина» обжаловала отказ на участие в торгах в областном управлении Федеральной антимонопольной службы. ФАС предписала отменить итоги торгов и назначить новые. Ту же позицию заняла прокуратура Новосибирской области. Мэрия обжаловала решение ФАС в арбитражном суде, но проиграла процесс. Торги обнулили.
По ходу споров вокруг КРТ возле «Локомотива» мэрию обвиняли в попытке продать дорогую землю за бесценок — стартовая цена контракта составляла чуть более 58 млн рублей. Но эта сумма лишь плата за право заключения договора. В целом реализация условий по исполнению КРТ в 2023 году оценивалась примерно в 2 млрд рублей. Теперь стоимость проекта возросла более чем существенно.
На новых торгах стартовую цену подняли до 125 млн рублей. Учитывая прошлый опыт, к аукциону допустили максимум соискателей. Набралось 8 компаний, в числе которых такие крупные, как «Брусника», «Расцветай», «Вира-строй», «Страна Девелопмент», «Талан». В ходе торгов цена выросла в 25 раз. В итоге лот достался «Бруснике» за 3,1 млрд рублей. Столько за право заключения договора КРТ в Новосибирске ещё не платили. Мэр Максим Кудрявцев отметил незаурядное событие постом для соцсетей, в котором отметил — деньги с аукциона пойдут в городской бюджет. Из этого следует, что на выполнение собственно условий КРТ победителю предстоит потратиться дополнительно.
«Сумма по результатам аукциона безусловно завышена, — заявил в комментарии для «РБК-Новосибирск» директор местного филиала «Брусники» Михаил Ансимов. — Сейчас ценообразование в первую очередь формирует банк. Одобряя для застройщиков в финансовых моделях высокие лимиты на приобретение прав, банк фактически определяет планку, ниже которой участники аукциона даже не рассчитывают выиграть торги. Однако есть плюсы в данной ситуации — денежные средства, которые муниципалитет получает от реализации торгов, можно направить на развитие города, создание социальной и транспортной инфраструктуры».
Комментарий производит впечатление некоторой растерянности победителя от свалившегося на него счастья. Отрадно, конечно, что девелопер рад переплатить в бюджет ради инфраструктурного развития. Но как отбивать столь крупные вложения на стагнирующем рынке? Федеральные власти уже год закручивают гайки в сфере ипотеки, создавая, по сути, запретительные условия. Льготные госпрограммы либо свёрнуты полностью, либо поставлены на неопределенную паузу. Впрочем, момент, когда возле «локомотива» можно будет начинать продажи жилья, настанет ещё не скоро, к тому моменту многое изменится. Для строительного рынка Новосибирска «Брусника» подала смелый на грани безрассудности сигнал о том, что интересной земли под застройку становится всё меньше. Значит, участки будут дорожать даже на фоне низких продаж. Соответственно, застройщикам не останется выхода, кроме как дальше поднимать цену квадратного метра.