Минприроды РФ нашло в Заельцовской ООПТ виды на компенсации
В истории вокруг создания Заельцовской ООПТ новый поворот: Минприроды РФ вступилось за интересы предпринимателей, ограниченных из-за создания лесного парка. Тема вновь стала поводом для внимания федеральной прессы.
Министерство природных ресурсов РФ отреагировало на обращение компании «Союз», развивающей жилой комплекс «Флора и Фауна» на Дачном шоссе. Частный кейс вновь говорит про общие проблемы бизнеса, ведущего деятельность в определённых областным правительством границах лесного парка «Заельцовский бор». В начале августа мы рассказывали о том, что «Союз» выиграл суд у мэрии Новосибирска, отказавшей компании в разрешении на строительство. Фемида определила, что чиновники незаконно сменили зонирование участков, принадлежащих компании. В Минприроды РФ указали на возможность выплаты компенсаций предпринимателям, столкнувшимся с запретами на реализацию ранее запланированных инвестпроектов.
Московский выпуск «Комсомольской правды» рассказал про резонанс истории Заельцовской особо охраняемой природной территории на федеральном уровне. Журналисты выяснили, что 18 июля Минприроды РФ направило в правительство Новосибирской области письмо «Об ООПТ регионального значения «Заельцовский бор»», в котором сообщило о решениях, принятых после личного приема представителей ООО «Союз». «С учётом того, что при создании ООПТ необходимо соблюдать баланс частных и публичных интересов в экономической сфере и в сфере экологической безопасности, разработчику проектов следовало учесть факт включения в границы ООПТ регионального значения земельных участков, находящихся в частной собственности, а также уже осуществлённые инвестиции в развитие данной территории в соответствии с ранее действовавшим правовым режимом», — сказано в письме за подписью директора департамента государственной политики и регулирования в сфере развития ООПТ Минприроды РФ Ирины Макановой.
В собственности «Союза» несколько участков вдоль Дачного шоссе. Здесь предполагается строительство среднеэтажного жилья и детского сада, школы, а также ряда других объектов, дефицит которых есть в этой локации. «Союз» был вынужден обжаловать отказ в разрешении на строительство, выданный управлением архитектурно-строительной инспекции мэрии. Во-первых, чиновники указали на отсутствие в пакете документов, предоставленных девелопером, согласия собственника автодороги на присоединение участков к дорожной сети. Этот довод суд счёл незаконным требованием. Во-вторых, УАСИ сослалась на несоответствие вида разрешённого использования участков. Якобы земля предназначена для мест общественного питания, а не для жилья.
ЦДЖ рассказывал, что суд нашёл противоречия в позициях органов власти. Так, права собственности на участки «Союз» зарегистрировал в 2018-2020 годах. В октябре 2020 года решением Совета депутатов Новосибирска в отношении этих участков была установлена зона Ж-3, разрешающая среднеэтажное жилое строительство. А в марте 2021-го горсовет в новой редакции Генплана установил в отношении участков «Союза» зону рекреационного назначения. 1 июня того же года девелопер получил в мэрии градостроительные планы с подтверждением зоны Ж-3. А 30 июня горсовет изменил правила землепользования и застройки так, что участкам поменяли зону Ж-3 на Р-3, допускающую лишь объекты для отдыха и оздоровления.
Изменения были обусловлены чехардой решений в рамках создания ООПТ. Пытаясь оградить Заельцовский бор от бесконтрольной застройки, власти заодно наложили ограничения на использование давно освоенных территорий. На участках «Союза», к примеру, стоят руинированные здания советских времен, в том числе угольная котельная с золоотвалом. Никто не думает их сносить, чтобы засадить лесом. Но и девелоперу не дают осваивать свою землю по давно согласованным с властями планам, под которые уже не один год вкладываются крупные инвестиции.
«Союзу» пришлось судиться по поводу всех решений, ограничивающих право на целевое использование земли. Добившись отмены решений о перезонировании в Р-3, в июле 2022-го девелопер получил новый сюрприз: участки, отыгранные в судебном порядке, власти тут же отнесли к зоне Р-5, где возможно лишь размещение объектов лесного парка. Как отмечают юристы девелопера, ни один другой участок в эту зону не включили - то есть она как будто создана для одного застройщика. Как с этим вяжется наличие на участке разрушенных строений и угольной котельной — вопрос риторический. Тем не менее, управление Росреестра по Новосибирской области приостановило кадастровый учет участков «Союза».
«Таким образом, ООО «Союз» из-за нормативных актов и действий, признанных в судебном порядке недействительными, было лишено возможности изменить вид разрешённого использования в ЕГРН, однако это не является препятствием к получению разрешения на строительство при наличии у заявителя актуальных градостроительных планов земельных участков», — констатировал суд. А в ГПЗУ, полученных «Союзом» в июне 2021-го, указана зона Ж-3.
Суд встал на сторону «Союза», а Минприроды РФ в письме от 18 июля предложило областным властям два сценария развития событий. Либо изменить правовой режим в зоне хозяйственного назначения ООПТ, убрав ограничения, препятствующие ранее согласованным инвестпроектам. Либо изъять участки у инвесторов для нужд государства с предоставлением равноценной компенсации.
По сути, поставлен вопрос, готово ли правительство выкупать по рыночной цене участки в ООПТ у предпринимателей, ограниченных в правах. Можно предположить, что стоимость выкупа тоже придётся определять через суд: участок без ограничений в использовании, каким он был до создания ООПТ, конечно же, стоил бы дороже, чем сейчас. Это одна из претензий граждан, проживающих в Заельцовском бору и выступающих против создания ООПТ. Ограничения снижают цену на землю и недвижимость. Сам факт внезапной смены зонирования территорий стал ударом по деловому климату. Инвесторы начинали вкладывать в проекты при одних правилах игры, а в одночасье оказались перед фактом радикальных изменений. И, несмотря на позицию прокуратуры, судов, федеральных органов, местные власти до сих пор не спешат восстанавливать права предпринимателей.
Позиция Минприроды РФ, на которую ссылаются федеральные СМИ, вряд ли поставит точку в спорах вокруг ООПТ. Она станет ещё одним аргументом в пользу того, что противоречия необходимо урегулировать. Причём не только в отдельном кейсе, а в целом по территории, где проживают и ведут хозяйственную деятельность тысячи новосибирцев.