Застроенные территории Новосибирска пересчитают для инвесторов
Реновация территорий, застроенных аварийным и ветхим жильём, становится одним из главных трендов городского развития в Новосибирске. Тема одинаково интересна для власти и застройщиков, но чтобы энтузиазм превратился в масштабные проекты, вопрос нужно прорабатывать на новом качественном уровне.
До осени 2017 года в России действует федеральный закон №185, регламентирующий программу расселения аварийного жилья с участием средств бюджета федерации. По этому закону должны быть расселены все дома, которые признаны аварийными до 31.12.2012 года. Но уже в 2013 году было понятно, что полностью проблему расселения решить не удастся: слишком быстро растёт количество домов, переходящих из разряда ветхих в аварийные. Предполагая, что в том или ином виде федеральная программа может быть продолжена, чиновники, депутаты и застройщики обсуждали разные конфигурации взаимодействия.
16 мая представители областной и городской власти вместе с крупными застройщиками, занимающимися развитием застроенных территорий, оценивали в микрорайоне «Стрижи» освоение площадки, застроенной аварийным жильём. Место проведения выездного совещания выбрали, исходя из опыта одноимённой компании в работе по программе РЗТ. На совещании министр ЖКХ Новосибирской области Евгений Ким объявил, что ещё полгода назад попросил руководство группы компаний «Стрижи» проанализировать новосибирские площадки, подходящие под требования программы РЗТ, и обозначить проблемы, мешающие реновации. По словам гендиректора компании Игоря Белокобыльского, в Новосибирске порядка 1200 домов могут попасть под критерии расселения. Но многие застройщики боятся ввязываться в такие проекты, потому что не видят чётко все возможные риски. Большая часть аукционов в рамках программы РЗТ была признана несостоявшимися. Часть заключенных договоров была расторгнута в связи с неисполнением застройщиками обязательств по расселению.
В первую очередь, это связано с разными подходами к оценке квадратного метра: муниципалитет ориентируется на нормативы минстроя, а застройщики на рынок. Другая серьёзная проблема – недостаточная проработка площадок, предлагаемых инвесторам. Сложно рассчитать потенциал, не понимая, сколько фактически придётся вложить в расселение, техусловия и обустройство. Белокобыльский отметил, что за всё время участия «Стрижей» в РЗТ ни разу не получилось расселить хотя бы одну квартиру «метр в метр»: в среднем площадь обмена при расселении вырастает на 30%, что приводит к существенному подорожанию.
В ходе обмена мнениями между участниками совещания выяснилось, что естественные монополисты готовы выдавать предварительную оценку подключения к мощностям, ориентируясь на предварительный же прогноз по объёму планируемых квадратных метров жилья. Но ответственность за эти прогнозы ни одна сторона не несёт, поэтому на стадии реальных дел фактические цифры оказываются совсем другими.
Председатель совета директоров группы компаний «NordАзия» Дмитрий Андреев отметил важность работы с людьми, которых предстоит расселять. Несмотря на большой опыт застройщика в проектах такого рода, на каждый квартал компания заходит, как в первый раз, «с оружием наперевес». С одной стороны, по словам Андреева, необходимо учитывать интересы граждан, привыкших к территории и окрестной инфраструктуре. С другой стороны, застройщик отметил появлением юридических технологий, позволяющих отдельным собственникам жилья ставить препоны в реализации масштабных проектов, добиваясь завышенных, необоснованных компенсаций. Участники совещания обратили внимание на то и дело возникающие риски, связанные с проблемами оформления документов у владельцев аварийного жилья: если бы юридическую подготовку площадки и в этой части брала на себя мэрия, застройщики были бы щедрей на аукционах.
Парадокс завершающейся программы по расселению в рамках 185-ФЗ в том, что её практическим исполнением занимаются муниципалитеты, в то время, как ответственность за результат лежит на губернаторах. После заявления Президента о намерении продлить программу первые комментарии на федеральном уровне показали, что региональные органы власти будут уже в большей степени вовлечены в процессы фактического исполнения мероприятий по переселению граждан. Одним из механизмов расселения в рамках федеральной программы может стать процедура РЗТ.
На совещании 16 мая Ким собрал за общим столом в «Стрижах» застройщиков и представителей муниципалитета, чтобы убедиться в наличии обоюдного интереса к реновации и сформулировать проблемы, требующие скорейшего решения. Скорейшего в буквальном смысле. По сведениям министра, уже осенью федеральный парламент должен будет принять целый пакет документов, связанных с расселением, в том числе, в сфере РЗТ. Если участники программы хотят добиться существенных изменений правил, действовать нужно сейчас.
Поиском решений в органах власти будет создана рабочая группа во главе с председателем комиссии горсовета по городскому хозяйству Игорем Кудиным. К работе в группе будут приглашены депутаты Законодательного собрания. Для представления позиции новосибирских застройщиков руководство «Стрижей» будет формировать законодательные инициативы на федеральном уровне от имени «Национального объединения застройщиков» (НОЗА).
Одновременно с этим Ким попросил руководство «Стрижей» продолжить работу по анализу новосибирских территорий с точки зрения возможности реновации. Застройщик подошёл к решению задачи комплексно. По инициативе председателя совета директоров «Стрижей», депутата заксобрания Ильи Полякова, создан Фонд содействия в развитии территорий, занятых ветхим и аварийным жильём «ВАЖНО». Специалисты фонда оценивают участки, застроенные аварийным жильём, в плане возможности расселения на условиях, устраивающих и муниципалитет, и инвесторов. В каждом случае приходится делать глубокие расчёты. Однако, как признали участники совещания в «Стрижах», ясный прогноз по цифрам существенно усиливает инвестиционную привлекательность каждого конкретного проекта. Наработки фонда «ВАЖНО» могут стать основой для более масштабного расселения аварийного и ветхого жилья. По словам Кудина, в муниципалитете есть готовность рассматривать дополнительную мотивацию для инвесторов, входящих в проекты РЗТ. Может быть, совместные усилия власти и бизнеса помогут добиться более значительных результатов, чем пока что принёс закон №185. По крайней мере, для всех понятно, что застроенные старыми домами территории скоро останутся единственным ресурсом для строительного развития Новосибирска.