На барахолке могут появиться «обманутые дольщики»
В интервью для ЦДЖ гендиректор «Норд сити молл»Ваган Авакян говорит об альтернативах вещевым рынкам на Гусинобродском шоссе, освоём первом строительном опыте в Новосибирске и о слухах по поводу связей сопальным олигархом Тельманом Исмаиловым.
Как мы рассказывали ранее, компания «Нордсити молл» намерена построить в ближайшие два года торгово-логистический комплекс строительной площадью около 160 тыс.квадратных метров на части предоставленного компании земельного участкаплощадью 49,1га возле пересечения Северного объезда и Пашинского шоссе. По оценкеинициаторов проекта, реализуемый комплекс должен с избытком удовлетворить существующийв области спрос в данном сегменте. На прошлой неделе мэрия Новосибирска продалас аукциона территорию бывшего ПАТП-8возле Гусинобродского шоссе. Победивший на торгах предприниматель ДмитрийБашмаков заявил о желании построить здесь к середине 2015 года первую очередьторгового центра площадью 50-60 тыс.квадратных метров, которая вместит 3000 торговых мест, а следом вторую очередьпримерно такого же объёма. Мы попросили гендиректора «Норд сити молл»прокомментировать наметившуюся конкуренцию двух проектов.
– Уже объявленплан по строительству на месте ПАТП-8 нового торгового центра, и звучат оценки,что этот проект решит проблему Гусинобродской барахолки: арендаторы простопереедут туда с соседних рынков. Как вы оцениваете такой сценарий?
–Убеждён, что проблема Гусинобродских рынков нуждается в системном, комплексном итщательно продуманном решении, учитывающем интересы всех, чей заработок связанс работой на этих предприятиях. А это десятки тысяч людей – арендаторы, ихсотрудники, обслуживающий персонал. С коммерческой точки зрения, этот бизнес,прежде всего с точки зрения самих арендаторов и их клиентов–покупателей,интересен исключительно как единый комплекс, когда оптовая и розничная торговляшироким ассортиментом товаров сконцентрирована на одной территории, куда удобноприезжать предпринимателям со всей Сибири и из соседних стран. Локальныепроекты, раздёргивающие этот комплекс на части, проблемы не решат. Если быможно было построить комплексную цивилизованную альтернативу где-то в районе Гусинобродского шоссе, мыбы первые этим занялись. Но это невозможно, это противоречит логике развитиягорода. Скоро в этом районе московская компания «СУ-155» начнёт строительство крупного жилого комплекса. Необходимоубирать оттуда весь грузовой транзит, иначе будет транспортный коллапс. Весь опытне только европейских, но и российских крупных городов свидетельствует о том, чтоподобные комплексы не могут располагаться в черте города, а исключительно на егопериферии, как правило – вдоль объездных магистралей.
На территорииПАТП с учётом её стоимости было бы логично построить жильё эконом-класса. Нам говорят, что участок площадью7,6 га был выкуплен за 480 млн. для строительства оптово-розничного центра на 3000 торговых мест (хотя победителям торгов ещёпредстоит внести эти средства в казну). Это было бы адекватной ценой за участокпод строительство бутикового ТРЦ где-нибудьвблизи центра города. Но на Гусинобродском шоссе совсем другоепозиционирование.
Давайтепосчитаем вместе, как могут распорядиться участком новые владельцы? Возьмём израсчета заявленной первой очереди, на 3000 мест. По нормативу, на каждые 100торговых мест должно быть не менее 50 парковочных мест. Парковку придётсяорганизовывать непосредственно на территории, больше там негде. И она будетназемной, потому что подземная – это очень дорого. В нашем проекте мызакладываем 52 машиноместа на 100 торговых мест, возьмём и здесь столько же.Итого получаем – 1,95 га понадобится только на «легковую» парковку. Ещё плюсстоянки для автобусов и грузового транспорта, и парковочное пространство увеличиваетсяуже до 2,34 га. С учётом необходимых въездов, проездов и выездов при самомгениальном планировании «под асфальт» уйдёт не менее 4,68 га. Под застройкуостанется всего 2,9 га. По здравому смыслу, каждое торговое место должно бытьне меньше 15 квадратных метров. При варианте «суперэконом» на этаже поместятся1080 торговых мест, плюс ещё 45% площади займут проходы. С учётом зоныобщественного питания, административных помещений, инфраструктуры и – самоеглавное! – складов получится, что торговый комплекс на 3000 мест должен занять6,5 этажей. Но вы знаете, что даже в бутиковых ТРЦ люди поднимаются выше 2-го этажа неохотно, чаще всего, как правило,для посещения располагаемой на верхних этажах развлекательной зоны – фудкортов,кинотеатров, игровых залов. Излишне говорить о том, как авторы подобного проектапредставляют себе перемещение посетителей и оптовых потоков товаров по такому комплексу.Как альтернатива рынку, многоэтажный формат совершенно не годится. Ну, ипонятно, что на вторую очередь места на участке уже не остаётся вообще.
– Повлияет лиэта наметившаяся конкуренция на планы по строительству торгово-логистическогоцентра «Норд сити молл»?
– Ни в коемслучае. Наш проект действительно станет комплексной альтернативойГусинобродским рынкам, потому что тысячи торговых мест смогут разместитьсярядом, на одном уровне, но под одной крышей и в цивилизованных условиях. Причёмразмер арендной платы запланирован на уровне существующего сегодня, без всяких«посадочных» и прочих необоснованных поборов. Наши конкурентные преимущества заложеныещё на стадии разработки концепции проекта. Нами тщательно продумана логистикаи для грузового, и для пассажирского транспорта, вплоть до организованнойдоставки работников. В состав каждого торгового места входит склад кратковременногохранения. В составе комплекса предусмотрены также склады длительного хранения,общежитие гостиничного типа, помещения для банков, медицинский пункт, помещениядля отдыха персонала, душевые для работников эксплуатирующей организации, кафе ирестораны, зоны отдыха, комфортные для розничных покупателейи многое другое. Политика нашей компании базируется на приоритете интересов клиента– будущих арендаторов, а так же интересов клиентов наших клиентов – оптовых и розничныхпокупателей. И мы ясно понимаем, что успех нашего проекта, его устойчивость в долгосрочнойперспективе будут зависеть исключительно оттого, насколько все пользователи комплекса– по всей цепочке участников его жизнедеятельности – будут чувствовать себя комфортно,безопасно и успешно в создаваемой нами среде. Людей можно привлекать тольковыгодой, иначе они будут искать другие альтернативы.
Но я оченьсомневаюсь, что проект строительства торгового центра на территории ПАТПвоплотится в жизнь в заявленных параметрах. Не удивлюсь даже, если упобедителей тендера в какой-томомент пропадёт желание выкупать и застраивать участок, потому что цифры упрямоговорят не в пользу проекта: предложенная вниманию почтенной публики замечательнаягармония как-то не выдерживает проверкуалгеброй. Очень важно при этом избежать эффекта «обманутых дольщиков». По нашимсведениям, уже сейчас началась активная «обработка» арендаторов вещевых рынковс тем, чтобы они поспешили с заключением договоров аренды и внесениемпредоплаты на будущее, за следующий год. Их убеждают в том, что всё останется,как прежде, что не нужно будет никуда переезжать с Гусинобродского шоссе.Необходимо, чтобы люди ясно понимали всю совокупность рисков и последствий,связанных с подобными «инвестициями». Просто некоторые недобросовестныеоператоры пытаются сейчас воспользоваться моментом, создать ложнуюопределённость. В то же время, врио губернатора на прошлой неделе чётко сказал,что в нынешнем виде барахолка будет ликвидирована. А у возможности появленияреальной альтернативы там же, на Гусинке, нет реальных предпосылок.
– У вас поплану в следующем году запуск первой очереди на 1000 торговых мест, этосущественно меньше, чем требуется для переезда барахолки. А если все желающиене поместятся? Вам предоплату за «бронь» не предлагают?
– Думаю, еслибы мы начали приём заявок сейчас, то заключили бы уже несколько сотен предварительныхдоговоров. Арендаторы с рынков выходят на нас постоянно, интерес к проектуочень большой. Однако политика нашей компании исключает приём от будущих арендаторовкаких-либо средств, необеспеченных твердымигарантиями исполнения нами своих обязательств перед ними. Мы в полной мере осознаёмсвою ответственность за ввод объекта в заявленные нами сроки, и приступим к формализацииотношений с будущим и арендаторами только тогда, когда не только для нас, но и дляобщественности станет очевидным, что мы в состоянии эти сроки выдержать. Думаю,что произойдёт это ещё до конца текущего года.
– Сроки вводамогут измениться?
– Конечно,хотелось бы начать работы на площадке до конца лета, но пока ещё на уровнеМинистерства обороны РФ идут согласования по поводу возможности строительствана землях возле расквартированной в Пашино ракетной части. Не исключаю, что онимогут занять еще некоторое время, и мы приступим к строительству, например, воктябре-ноябре.
Компания давно завершиларазработку концепции планируемого комплекса и сейчас мы находимся в достаточно продвинутойстадии его проектирования. Параллельно мы активно прорабатываем все возможностипо ускорению работ, по использованию быстровозводимых конструкций с учётомместных климатических особенностей. Это приведёт к существенному удорожаниюпроекта, но мы готовы, потому что стремимся успеть запустить первую очередьлетом следующего года. А точный срок запуска станет ясен тогда, когда мы всё-таки выйдем на площадку.
– Возможна лиреконструкция существующих помещений ПАТП-8 под торговые площади?
– Реконструироватьстарое здание всегда дороже и дольше, чем снести и построить новое с нуля. Могупривести пример из нашей новосибирской практики. Когда я руководил компанией«КомСтрин-Регион», мы выигралитендер на реконструкцию ТРЦ «Малинка» на улице Дуси Ковальчук. Владелец здания –Управляющая компания Сбербанка – надеялся ускорить начало процесса возврата инвестиций,выбрав путь именно реконструкции здания под свои требования, вместо того, чтобыпостроить новое. Заказчики хотели уложиться в 145 млн. рублей. Мы сразуговорили, что надо планировать в два раза больше. А по факту бюджет превысил600 млн. рублей. Это абсолютно прозрачные сметы, не было ни простоев, низавышений расходов. Заказчик остался удовлетворён нашей работой, но опытполучился впечатляющий. А помещения ПАТП – видеть надо, в каком они состоянии.Только под снос.
– В прошлом году появились слухи, чтоновосибирской барахолкой интересуется бывший владелец Черкизовского рынкаТельман Исмаилов. Потом стали говорить, что вот «Норд сити молл» как раз исвязан с бывшим Черкизоном…
–Исмаилов не имеет никакого отношения к нашему проекту, и с Черкизовским рынкоммы никак не связаны. Расскажут и не такое! Будто бы я связан и с армянскимиворами в законе, и с чеченскими боевиками, и с ЦРУ! Работая с 1991 по 1995 годысоветником по национальной безопасности президента Армении, я занимался широкимкругом вопросов, и мне ещё с тех времён разные «шлейфы» приписывают, так чтосплетни – дело привычное. А факт в том, что для реализации проекта созданановосибирская компания «Норд сити молл». В эту компанию со мной в полномсоставе перешла вся новосибирская команда нашей бывшей компании «КомСтрин-регион».
– Если ещёразвить тему слухов, то говорят, будто ваш проект пользуется некой особойподдержкой на федеральном уровне.
– Наверное,правильней было бы сказать, что проблема барахолки в том виде, как она сложилась,находится в поле зрения контролирующих федеральных структур. Закон о рынках,обязывающий перевести всю торговлю в стационарные помещения, носит федеральныйхарактер. Федеральные структуры курировали процесс создания альтернативныхкрупных торговых центров в Москве, Казани, Уфе, других городах. Было быстранно, если бы в третьем по величине городе России этот вопрос остался безконтроля. Тем более, если учесть все предыстории криминального характера инынешнюю социальную остроту проблемы. Можно предположить, что федеральныеструктуры будут оценивать эффективность местных властей, в том числе, и поспособности решить проблему барахолки таким образом, чтобы торговый оборот ирабочие места сохранились, но перешли в цивилизованную форму. Между тем,Новосибирск сегодня остаётся единственным из 12 российских городов-миллионников, где до сих пор не предпринятопрактических, реалистичных шагов для исполнения известного федерального закона ФЗ-271 от 11 ноября 2006 года.
– Ваш проектподдерживал бывший губернатор Василий Юрченко, и было мнение, что после егоотставки идея в жизнь уже не воплотится.
– Жизнь самаразвеяла этот миф: власть в области и городе сменилась, а реализация нашегопроекта идёт своим чередом. Людям свойственно подозревать любой успешный бизнесв аффилированности с властью, мы с этим сталкивались во всех регионах, где строили.Мы не нуждаемся в преференциях и не ищем их. Мы искренне считаем, что реализуемыйнами проект отвечает интересам области и её жителей, и готовы выслушать любых оппонентов,любую добросовестную критику наших планов и намерений.
– Как выотноситесь к массовым протестам жителей Пашино, высказавшимся против соседствас новой барахолкой?
– Я бы сам нехотел иметь ничего общего с барахолкой! Мы ведь не барахолку перевозим. Мысоздаём возможность для перевода новосибирской оптово-розничной торговли на новый цивилизованный уровень. Думаю,протесты пашинцев были из-занедостатка информации, в первую очередь, о новых возможностях, которые у нихоткроются после запуска современного, крупного торгово-логистического центра. Уверен, что мы сможем добиться массовойподдержки нашего проекта, когда раскроем все подробности. Но, думаю, будетправильней это сделать после того, как в Минобороны окончательно решится вопроспо земле.
РЕЗЮМЕ: Размер «посадочных» на барахолке исегодня исчисляется сотнями тысяч рублей за контейнер. Сейчас, когда будущеерынка на распутье, предпринимателям крайне важно трезво и объективно оценитьсуществующие альтернативные варианты переезда вещевых рынков, чтобы, внеся «вступительные взносы» в новые проекты безобеспеченных гарантий, не оказаться в сложном, иногда безвыходном положении«обманутых дольщиков».