Масштабный резонанс вокруг идеи обложить налогом на прибыль нераспроданные квартиры застройщиков вынудил новосибирских налоговиков сдать назад. Но это может быть лишь временным отступлением в ожидании разъяснений из Москвы.
Правительство России отказало компании «Самолёт» в льготном кредите на 50 млрд рублей. Одному из крупнейших национальных застройщиков придётся самостоятельно искать ресурсы, чтобы удержаться на плаву. Новосибирские девелоперы наблюдали за попыткой московского конкурента получить господдержку не только потому, что «Самолёт» уже несколько лет грозится выйти на местный рынок. Участники рынка ждали результата наизготовку, чтобы при положительном решении шустро построиться в очередь. Понимая это, чиновники дали «Самолёту» от ворот поворот: одному дать господдержку нельзя, а на многих не хватит ресурсов.
В феврале строительный рынок, и без того барахтающийся в кризисе, просел сильней прежнего из-за очередного ужесточения льготных госпрограмм. Продажи в новостройках сократились, усиливая проблему затоваривания, уже критичную для многих застройщиков. На этом фоне инициатива новосибирских налоговиков по налогообложению нераспроданных квартир закономерно показалась участникам рынка и отраслевым чиновникам гвоздём в крышку гроба.
Напомним, в чём суть: областное управление ФНС заявило о намерении требовать с застройщиков уплату налога на прибыль с нераспроданных квартир, оценивая их стоимость на момент ввода дома. Налоговики считают, что дом строится на средства дольщиков, собранные по договорам ДДУ. При этом построенные, но непроданные квартиры предлагается считать безвозмездно приобретенным имуществом компании, подлежащим налогообложению. «В проектах, где после ввода дома сохраняется значительный объём непроданного жилья, налоговая нагрузка становится особенно чувствительной. Сумма налога можетб ыть существенной и, что принципиально важно, единовременной. Её необходимо уплатить сразу, не имея при этом поступлений от будущих продаж», — комментировала ситуацию налоговый адвокат, партнер адвокатского бюро «Гребнева и партнеры» Юлия Золотовская.
Нюанс в том, что подавляющее большинство жилых комплексов строится не на средства дольщиков, а на кредиты. Прежде всего, на проектное финансирование банков. Дольщики по договорам ДДУ оплачивают лишь собственные квартиры, перечисляя деньги в банк на счета эскроу, а не застройщикам. Не менее значимый вопрос относится к истребованию уплаты налога на прибыль в момент, когда она ещё не материализовалась в деньги. Ещё один спорный момент — возможная разница между оценочной стоимостью и фактической ценой сделки. Она может быть существенной, в ту или иную сторону.
Инициатива новосибирских налоговиков вызвала переполох среди застройщиков и чиновников. В строительной среде предложенный к начислению налог назвали «одноразовым» — единожды его уплатив, компания с высочайшей вероятностью уйдёт в банкротство. Большой резонанс в СМИ вынудил руководителей ведомства объясниться. Глава УФНС по Новосибирской области Геннадий Морозов в интервью Сиб.фм сообщил, что соответствующая норма отражена в федеральном законодательстве с марта прошлого года, а местные налоговики просто одними из первых обратили на неё внимание. «Недвижимость, построенная за счет средств дольщиков и не подлежащая передаче им в собственность, для застройщиков является безвозмездно полученным имуществом. Именно эти квартиры и подлежат налогообложению. При этом если застройщику удастся доказать, что, помимо средств дольщиков, он использовал собственные средства, то такие квартиры до их продажи налогом на прибыль облагаться не должны», — заявил Морозов.
Из этого объяснения следует, будто застройщикам нечего бояться. Совершенно неясно, какие квартиры имеются в виду в качестве «безвозмездно приобретенного имущества», если весь дом строится на проектное финансирование банка. Стоит отметить, что у новосибирских налоговиков всё-таки пионерская роль, как бы они не отнекивались: найти в других регионах следы подобных инициатив не удалось. Но выдыхать девелоперам преждевременно: новосибирские налоговики направили официальный запрос насчёт обложения нераспроданных квартир в ФНС и ждут разъяснений. Либо инициатива уйдет в тину, либо, заручившись поддержкой Москвы, мытари пойдут в наступление на застройщиков.
