В Новосибирске обсуждают ограничение на размер участка для заключения договора на комплексное развитие территории. Девелоперы и чиновники считают, что это может резко сократить объёмы строительства, и без того уменьшившиеся ввиду отраслевого кризиса.
За вычетом масштабных инвестиционных проектов (МИПов), заключение договора КРТ сейчас единственная возможность получить в Новосибирске разрешение на строительство нового жилья. Такая практика действует уже два года с подачи областной прокуратуры, озаботившейся наличием свободных мест в городских детсадах и школах. Нет мест — значит, ни к чему и новые квартиры строить. Такой логикой прокуроры фактически остановили жилищное строительство почти на полгода, пока чиновники и застройщики искали выход из тупика.
Строить школы и детсады — забота власти. Но чтобы получить возможность продолжать бизнес, девелоперы взяли на себя обязательства по созданию новых объектов социальной инфраструктуры, включив соответствующие расходы в себестоимость жилья. Договор КРТ стал удобной юридической формой, позволяющей зафиксировать взаимные обязательства муниципалитета и застройщика.
Выдача разрешений возобновилась, отрасль задышала. Побочным эффектом стала девальвация понятия комплексного развития территории. Изначально этот формат внедряли для крупных проектов реновации. В Новосибирске договоры КРТ стали заключать при освоении любых участков, хоть бы даже и 0,5 га. Какая уж на таком пятачке комплексность? Зато можно строить.
Новая инициатива прокуратуры — ограничить площадь для договора КРТ участками не менее 5 га — воспринимается с большой опаской. Официально ведомство до сих пор её не презентовало. Но информация с закрытых совещаний уже разошлась по рынку. Может показаться, что прокуроры решили восстановить статус-кво. Пусть бы договоры КРТ заключались на участки от 5 га. А стройка на участках поменьше шла бы обычным чередом, без КРТ.
Но на деле идея прокуроров совсем не в упрощении бизнеса девелоперов, а наоборот. Участки от 5 га позволяют органично вместить жильё и какой-либо соцобъект. На меньшей площади школу к новостройкам не притиснешь. Тут как будто и не поспорить. А поскольку прокуратура не даёт добро на строительство без соцобъектов, застройка участков площадью поменьше станет просто невозможной. По крайней мере, на неопределённый срок. Надо понимать, что и участков под застройку площадью от 5 га в Новосибирске мало, все они чем-то застроены. Расселение и реновация — дорогие проекты, они по плечу только крупнейшим девелоперам. Подход прокуратуры может привести к тому, что новосибирский строительный рынок будет расчищен для федеральных игроков.
Источники ЦДЖ утверждают, что областное правительство выступает против новой инициативы прокуратуры. Региональный Минстрой рассчитывает справиться с дефицитом школ и детсадов посредством пропорционального сбора соцвзносов с девелоперов, без дискриминации через площадь застраиваемых участков. Застройщики свыклись с необходимостью так или иначе скидываться на социальную инфраструктуру. В нынешних неблагоприятных для рынка недвижимости условиях это единственная возможность обеспечить строительство школ и детсадов. Искусственно ускоренное сокращение объёмов жилого строительства неизбежно ударит и по соцобеспеченности.
