На первой осенней сессии горсовету Новосибирска придётся рассмотреть нашумевшую инициативу по ограничению минимальной площади участка под КРТ. В смягченной редакции предложение оставит за бортом половину участников рынка. Но у чиновников и застройщиков есть возможность подготовить к осени альтернативный вариант решения.
С начала года идею прокуратуры об ограничении минимальной площади для договора КРТ площадью в 5 га обсуждали неоднократно в разных составах чиновников, девелоперов и депутатов. И каждый раз — факультативно. 18 июня состоялось первое процессуальное действо: предложение надзорного ведомства вынесли на комиссию по градостроительству Совета депутатов Новосибирска. Рассмотрение началось с примирительного жеста. Приняв во внимание консолидированное сопротивление строительной отрасли, прокуратура умерила свои притязания, предложив ограничить КРТ площадью не менее 2,5 га вместо 5 га. Но и это послабление девелоперы встретили дружным протестом.
Без договора о комплексном развитии территории получить разрешение на строительство сейчас в Новосибирске почти невозможно. КРТ предполагает социальную нагрузку для девелоперов в виде взноса на строительство школ или детсадов. Ввести ограничения по площади предлагается для того, чтобы застраивались крупные участки, где хватает места и для жилья, и для инфраструктуры. Прокурор Новосибирска Олег Желдак неоднократно заявлял, что таким образом ведомство хочет положить конец точечной застройке сибирской столицы.
Застройщики против таких ограничений. Купить и освоить участок от 5 га под силам единицам — за редким исключением это федеральные компании. На падающем рынке девелоперам и без того приходится тяжко, а инициатива прокуратуры может стать стимулом поскорей покинуть рынок. Что отразится и на налоговой базе, и на числе рабочих мест, и на предложении по жилью. А также и на внешнем виде города. Руководство прокуратуры печётся о внешнем виде сибирской столицы, желая и избавиться от точечной застройки. Но лишь точечная застройка способна избавить от ветхих анахронизмов на центральных улицах города и «гостевых маршрутах».
На заседании комиссии горсовета Желдак представил обновлённую позицию ведомства: минимальная площадь 2,5 га, изменения правил вступают в силу с 1 июля 2027 года и на запущенные до того момента проекты не распространяются. Вице-мэр и начальник департамента строительства и архитектуры мэрии Евгений Улитко, не критикуя прокурора, мягко предложил альтернативу — ограничение площади в 1,5-2 га со сроком вступления изменений в силу с октября 2017 года. И областной Минстрой, и городской ДСА полгода пытаются урезонить прокуратуру. Профильный комитет Законодательного собрания тоже против ограничений. Чиновники ищут параметры компромисса, в то время как сообщество застройщиков выступает за то, чтобы сохранить текущую минимальную площадь участка под застройку — 0,35 га.
Надо отметить, что предложение Улитко лишь немногим лучше прокурорского. 1,5 га — площадь почти в 5 раз больше нынешнего минимального ограничения. А сдвижка срока нововведений с лета на осень 2027 года не меняет практически ничего. Годовая отсрочка означает, что застройщики должны будут броситься в самоубийственную гонку, стараясь запустить как можно больше проектов на низком рынке при дорогих кредитах. Для многих это окажется лифтом к банкротству.
На заседании комиссии тезисы участников строительной отрасли прозвучали вновь. Гендиректор компании «СМСС» Анатолий Павлов предложил сдвинуть решение хотя бы на 2029 год, чтобы дать возможность реализации инвестиционных циклов, составляющих 4-5 лет. Желдак в ответ заявил, что о каком 2029 годе речи идти не будет, поскольку в приоритете ведомства интересы горожан, а не строителей. Комментарии спикеров о том, что под гнётом ограничений новосибирские застройщики станут интенсивней уводить бизнес в другие регионы прокурор оставил без комментариев.
В приоритете депутатов горсовета тоже интересы горожан, и понимать эти интересы можно не так, как их интерпретирует прокуратура. Инициативу ведомства придётся выносить на осеннюю сессию, которая, скорее всего, состоится в октябре. Это неизбежно, поскольку у прокурора есть право нормотворчества. До того члены комиссии соберутся для обсуждения, как минимум, ещё один раз. И могут рассмотреть альтернативное предложение, которое также будет вынесено на сессию. Возможность выбора порой творит чудеса. Главное не упустить момент до сентября.
