Набив руку на борьбе за обеспечение новосибирцев местами в школах и детсадах, прокуратура продолжает наставлять строительную отрасль. Под флагом противодействия точечной застройке ведомство фактически выступает за дальнейшее ужесточение условий для девелоперов, что может вынудить их ускориться с выводом новых проектов, несмотря на плохую конъюнктуру рынка.
У строительного сообщества и профильных чиновников есть месяц на обсуждение вариантов новых ограничений для реализации проектов. Формально это самоограничения — отрасль и её регуляторы должны самостоятельно определить минимальную площадь участков под застройку. Но инициатором процесса выступает прокуратура Новосибирской области. Так что правильней говорить о добровольно-принудительном характере. В мае надзорное ведомство хочет вынести новеллу на рассмотрение Совета депутатов Новосибирска. Точнее, на утверждение.
ЦДЖ уже рассказывал об идее прокуроров ограничить минимальный участок для заключения договора о комплексном развитии территорий площадью 5 га. По сути это значит, что на меньшей площади просто нельзя будет строить жильё, поскольку без КРТ сейчас разрешения на строительство не выдают (исключение сделано лишь для масштабных инвестиционных проектов). Застраиваемых участков такой большой площади в Новосибирске единицы. Выделение новых сопряжено с крупными расходами, непосильными для большинства региональных девелоперов.
Пока инициатива обсуждалась непублично, звучали мнения, что прокуратурой движет стремление гарантировать достаточное количество земли для возведения соцобъектов. Мол, на участке меньшей площади сложно втиснуть школу или детсад (хотя примеры новосибирских проектов опровергают эту теорию). На публичном обсуждении новеллы в рамках заседания Ассоциации развития инфраструктуры и девелопмента 2 апреля прозвучал другой мотив. Прокурор Новосибирска Олег Желдак сообщил, что в части школ и детсадов необходимый объём работы на сегодня выполнен, и пора переходить к новой ступени развития. Нынешние нормы позволяют строить на участках меньше 0,5 га, что, по мнению прокурора, является продолжением точечной застройки, от которой Новосибирску пора уходить.
Определенная логика в позиции прокуратуры есть. Но разница между 0,5 и 5,0 всё же слишком велика. На площади в 1 га располагается жилой комплекс с полноценным двором, полностью обеспеченный парковками, и, при необходимости, располагающий площадями для встроенно-пристроенного детсада. Фактический запрет на застройку небольших участков оставит без шансов на реновацию сохранившиеся неприглядные островки ветхого жилья и частного сектора возле гостевых маршрутов.
Строительное сообщество до сих пор не полностью освоилось в новых правилах работы, навязанных прокуратурой в 2024 году. Ну, то есть как навязанных. Формально опять же никто никого ни к чему не принуждал. Прокуратура просто запретила муниципалитету давать разрешения на строительства соцобъектов, не обеспеченных достаточным количеством мест в школах и детсадах. А обеспеченность школами предложила считать исходя из поголовного обучения в первую смену.
Чтобы сохранить право на бизнес, девелоперам пришлось разделить с муниципалитетом бремя создания социальной инфраструктуры. И до сих пор утрясается форма участия застройщиков в конкретных проектах. Новелла в этой части — предложение создать подконтрольный областной власти фонд, который аккумулировал бы «социальные взносы» девелоперов и направлял бы их на строительство актуальной инфраструктуры. В том числе, привлекая федеральное софинасирование.
Ограничение площади под будущие проекты может привести к тому, что скидываться на инфраструктуру станет особо некому. Аналогичный пример Красноярска показывает, что сферу жилищного строительства может охватить паралич. Прокуратура декларирует готовность к диалогу — ранее по параметрам обеспеченности местами в школах ведомство проявило договороспособность. По словам Желдака, предложенные ограничения должны распространяться только на проекты КРТ по инициативе застройщиков. Участки меньшей площади, требующие реновации, мэрия может самостоятельно выставлять на конкурсы. Также обсуждаем и показатель минимальной площади. Необязательно это должно быть 5 га, и цифра может корректироваться в зависимости от практики в со временем в ту или иную сторону. Но время для обсуждений ограничено.
Городской прокурор считает, что в мае согласованное предложение надо вносить в горсовет — в комиссию по градостроительству, а затем на сессию. Угроза нововведений может подстегнуть застройщиков, тянущих с выходом на новые объекты из-за нестабильной конъюнктуры рынка. В перспективе нескольких месяцев для разрешений на строительство могут появиться новые ограничения, связанные с площадью участков. Чтоб не попасть под них, девелоперы ускорятся с заключением договоров КРТ на нынешних условиях. А вывод на рынок новых проектов в период провала продаж усилит затоваривание, что опять же плохо отразится и на отрасли, и на доходах бюджета. Не спешить бы сейчас с регулирующими нововведениями.
