19 июня комиссия по градостроительству горсовета Новосибирска заслушает инициативу прокуратуры о введении минимального размера участка для строительных проектов КРТ. Затея, против которой выступают девелоперы, будет вынесена на сессию не раньше сентября, но напряжение на строительном рынке растёт.
Федеральные чиновники уже вполне уверенно анонсируют ужесточение правил выдачи льготной «семейной» ипотеки. Это станет новым ударом для строительного рынка, переживающего одно из сильнейших падений продаж за современную историю России. Из-за роста ключевой ставки рыночная ипотека утратила привлекательность, льготные госпрограммы частично свернули, частично ужесточили, денег у населения стало меньше из-за общей ситуации в экономике. Строительным компаниям становится всё сложнее выживать.
Для Новосибирска, где строительная отрасль является одной из базовых, характерна ещё и проблема затоваренности рынка жилья. А государство тем временем добавляет новые сложности. Например, прокуратура намерена добиться ужесточения параметров для проектов комплексного развития территорий вопреки позиции строительной отрасли.
Уже несколько лет прокуратура Новосибирской области активно вмешивается во взаимоотношения исполнительных органов власти со строительными компаниями. Надзорное ведомство заняло жесткую позицию по вопросу дефицита мест в школах и детсадах, фактически парализовав выдачу новых разрешений на строительство. Властям и девелоперам пришлось вместе искать выход.
Ответственность за обеспечение социальной инфраструктурой лежит на правительстве и мэрии, но если в бюджете не хватает денег, ждать новые объекты пришлось бы неопределенно долго. Для продолжения работы застройщикам показалось выгодней самим скидываться на социальную инфраструктуру. Легализовать такое сотрудничество позволили договоры о комплексном развитии территорий, ставшие почти единственной возможностью получить разрешение на строительство.
Теперь прокуратура ставит новую цель — избавиться от точечной застройки. Несколько месяцев инициатива обсуждается в разных форматах на областном и городском уровнях, о чём уже рассказывал ЦДЖ. Речь идёт об установлении минимальных границ участка для КРТ в размере 5 га. Такая площадь, по мнению прокуроров, позволяет комфортно уместить на участке и жильё, и объекты социнфраструктуры. А со временем такой подход покончит с точечной застройкой.
Застройщики опасаются, что такой подход раньше покончит с большинством участников рынка. Строительных проектов с площадью 5 га и более в Новосибирске единицы. Площадок под застройку такого размера в городе очень мало, их освоение сопряжено с большими вложениями в реновацию. Если инициатива прокуратуры будет реализована, строительный рынок может консолидироваться в пользу нескольких крупнейших компаний, в основном федеральных.
Интересы бизнеса для прокуратуры не так уж важны. Кто-то обанкротится, кто-то нарастит долю рынка — обычные предпринимательские риски. Но, как минимум, на одно последствие «реформы КРТ» нельзя махнуть рукой: стоимость жилья вновь вырастет. Понуждение прокурорами застройщиков к финансированию социнфраструктуры уже привело к подорожанию квадратного метра. Расходы на «соцналог» девелоперы включили в себестоимость. Подорожание было бы более заметным, если б не экстремально высокая конкуренция, характерная для новосибирского строительного рынка. В условиях низкого спроса, ограниченного высокой ставкой по ипотеке, застройщики взяли часть расходов на свою рентабельность.
Если количество компаний на рынке резко сократится — а это весьма вероятный сценарий при установлении минимальной площади КРТ — оставшиеся на плаву девелоперы смогут жестче диктовать условия покупателя. Рассчитывать на улучшение доступности жилья в таком раскладе точно не придётся.
Несколько месяцев в дискуссиях с девелоперами и профильными чиновниками мало повлияли на позицию прокуратуры, судя по тому, что в июне ведомство планирует выходить с инициативой на комиссию по градостроительству горсовета. По сведениям ЦДЖ, депутаты намерены не более чем заслушать информацию и принять её к сведению: о выносе на ближайшую сессию соответствующего вопроса речи не идёт. В прессе звучали оценки, что нововведения могут вступить в силу в сентябре. Перед глазами пример Красноярска, где введение минимальной площади для КРТ на уровне тех же 5 га обрушило отрасль. По-видимому, не особо надеясь отстоять позиции, новосибирские девелоперы спешат с получением РНС и запуском новых проектов, принимая в расчёт, что это может быть в последний раз.
