Многомесячная драма вокруг ограничения минимальной площади участков под строительство жилья в Новосибирске завершается компромиссом властей, застройщиков и прокуратуры. Но предстоящие изменения всё же могут сподвигнуть девелоперов поспешить с запуском проектов вопреки неблагоприятной конъюнктуре рынка.
В октябре строительная отрасль понесла очередную трудновосполнимую утрату — ужесточились правила выдачи семейной ипотеки. По-видимому, это не последний удар: обсуждается отмена ипотечных льгот для «айтишников». Каждое сокращение программ с государственными субсидиями уменьшает число потенциальных покупателей жилья в новостройках. При нынешней высокой ключевой ставке общедоступная «рыночная» ипотека фактически доступна немногим. При таком раскладе квартиры на вторичном рынке вновь, как когда-то, стали привлекательней новостроек. Для строительной отрасли проходят трудные времена, и, судя по настроениям в Центробанке, неблагоприятный статус ситуация сохранит надолго.
Расклад на рынке должен сдерживать девелоперов в порывах выводить новые и новые проекты. В Новосибирске налицо затоваривание новостроек: предложение превышает спрос. Тем не менее, в этом году местные застройщики даже с огромными неразобранными полками, один за другим, отчаянно выводили в продажу новостройки. В ряде случаев причиной тому был страх не успеть. С начала года прокуратура Новосибирска последовательно продвигала инициативу по ограничению минимальной площади участков под комплексное развитие территории. Владельцы небольших участков засуетились, опасаясь остаться с землёй без возможности построить на ней жильё.
Сейчас наличие договора КРТ — необходимое условие для разрешения на строительство жилья (за исключением масштабных инвестиционных проектов). Надзорное ведомство предлагало запретить проекты КРТ по инициативе правообладателя на площади менее 5 га. Во главу угла поставили целью борьбу с точечной застройкой и создание комфортной среды для жизни, что, по мнению прокуратуры, трудно осуществимо при реализации проектов на участках меньшей площади.
Строительное сообщество высказалось против инициативы. Участки от 5 га доступны только крупнейшим участникам рынка, в основном федеральным игрокам. Да и доступных участков такого размера в городской черте очень мало. В перспективе нескольких лет многие местные девелоперы, скорее всего, были бы вынуждены свернуть деятельность. Сокращение застройщиков и проектов привело бы к росту цен на жильё. В то же время, многие примеры в Новосибирска показывают, что девелоперы научились справляться с обустройством комфортной среды на участках гораздо меньшей площади. На сегодня минимальный размер участка под жильё 0,35 га.
Сопротивление девелоперов поддержали исполнительная власть и депутаты. Почти весь год стороны обсуждали разные варианты ограничений, способных обеспечить достижение целей прокуратуры и сохранить возможности для развития отрасли. Перед летними каникулами надзорное ведомство выдвинуло компромиссный оффер — 2,5 га вместо 5. Понадобилось ещё почти полгода, чтобы сформулировать «дорожную карту» предстоящих изменений.
Сценарий обсудили 2 ноября на совещании в областном министерстве строительства под председательством вице-губернатора Романа Теленчинова. За круглым столом вместе с чиновниками собрались руководители ведущих строительных компаний и представители прокуратуры. Договорились о гибком сценарии. С 1 сентября 2027 года на участках, зонированных под жильё, договор КРТ по инициативе правообладателя станет возможен при площади не менее 1,5 га. Если потребуется перезонирование (например, при застройке жильём промплощадки), минимальная площадь составит 2 га. В комментарии исполнительного директора Ассоциации развития инфраструктуры и девелопмента Романа Берсона по итогам совещания говорится, что с ноября 2028 года минимальная площадь для застройки нежилых зон составит уже 2,5 га. К облегчению застройщиков, закрепляется возможность «многоконтурных КРТ», когда для договора можно складывать площади участков, находящихся на разных территориях.
Закрепить нововведения планируется на декабрьской сессии Совета депутатов Новосибирска. Вряд ли на этом этапе события могут пойти не по плану — стороны дискуссии нашли вроде бы устраивающее друг друга решение. Прокуратура успеет поставить в зачёт 2026 года претворение своей инициативы в жизнь. Для застройщиков ограничение в 1,5 га принесёт мало радости. Строительному сообществу хотелось зафиксироваться на площади в 1 га. Подслащивает горькую пилюлю возможность «многоконтурных КРТ». Отрасль получила ясность на перспективу, и это должно сгладить панические настроения. Тем не менее, владельцы небольших участков могут поспешить с запуском проектов до сентября 2027 года, что усилит давление на рынок.
