«Брусника» поднимает планку против рынка
Согласно планам «Брусники», к 2032 году на месте частного сектора возле «Локомотив-Арены» появится квартал в стиле самых современных городов мира. Рендеры впечатляют, но ситуация на рынке жилья ставит перед масштабным проектом много трудных вопросов.
В июле 2024 года девелопер удивил рынок, заплатив на торгах более 3 млрд рублей за право заключения договора о комплексном развитии территории площадью 6,8 га возле пересечения Ипподромской и Фрунзе. Дело не только в беспрецедентно высокой по местным меркам цене. Торги совпали с отменой программы массовой льготной ипотеки, что привело к предсказуемой просадке объёмов продаж жилья. Концепцию будущего квартала «Брусника» презентовала в конце ноября — в момент, когда формально оставшиеся в арсенале банков льготные программы для покупки жилья перестали функционировать почти полностью, ключевая ставка Центробанка достигла 21%, а рыночная стоимость ипотеки взлетела до запретительных 30%. И в строительной, и в банковской сфере говорят, что нынешние драконовские меры не могут продолжаться долго. Но сколько именно — непонятно. Много ли девелоперов дотянет до момента, когда Центробанк сочтёт национальную экономику достаточно охлаждённой?
Участок, купленный «Брусникой», интересен географически. Это угол возле двух крупных городских магистралей, впритык с «Локомотив-ареной», известной точкой массового притяжения. Здесь же озеро Верховое, благоустройством прибрежной территории которого, согласно условиям договора КРТ, девелопер должен заняться в первую очередь. В частном секторе «Бруснике» предстоит расселить около 60 частных домов. Общие затраты на подготовку участка к строительству жилья в компании не называют. По оценке аналитиков, к уплаченным за договор КРТ 3 млрд рублей можно смело прибавлять как минимум ещё пару «ярдов». В работу над проектом и маркетинг компания уже активно вкладывается, о чём можно судить по концепции, её презентации и последующему комплиментарному резонансу в СМИ.
Для разработки концепции будущего квартала застройщик привлёк два китайских архитектурных бюро, причём одно из них — специально для погружения в экосистему озера, вокруг которого амфитеатром расположится два с половиной десятка зданий высотой от 6 до 28 этажей. Две башни предполагается вверху соединить мостом, который станет озеленённым общественным пространством. В комплексе предполагается отвести много площадей под разного рода коммерцию и офисы. Одну из высоток планируют полностью сделать бизнес-центром.
Средняя площадь квартиры в квартале заявлена на уровне 56 квадратных метров. По нынешним временам с непрерывно дорожающим квадратным метром — просто роскошно. А сколько может стоить средний метр жилья в таком комплексе? «Брусника» пока не говорит о ценах. И правда, преждевременно. Ещё нет понимания, какого масштаба вложения предстоит окупить, какая на тот момент будет строительная себестоимость. Сторонние эксперты рынка называют цену метра в диапазоне от 200 до 300 тысяч.
У «Брусники» есть три года на расселение частных домов в границах КРТ. Девелопер хочет справиться за год и приступить к строительству. Так что продажи жилья откроются в условиях, отличных от сегодняшних. Будет ли в то время рынок привлекательней? Может быть, банкротства некоторого числа застройщиков очистят отрасль от гнёта затоваривания. Но будет ли достаточным платежеспособный спрос?
Отдельный важный вопрос — перспектива строительства социальной инфраструктуры. В августе на «Днях архитектуры Новосибирска» руководитель местного земельного банка «Брусники» Борис Зырянов сообщил, что уплаченных за договор КРТ денег будет достаточно для строительства школы на 1100 мест и детсада на 340 мест. Строить должен город — с девелопера в данном случае взятки гладки. И в мэрии как будто не отрицают обязательство решить здесь вопрос с «социалкой».
Более того — на презентации концепции Зырянов сообщил, что город планирует построить уже две школы и два детских сада, а южнее от озера на участках, принадлежащих другим застройщикам, должен появиться образовательный кластер. По словам главного архитектора Новосибирска Александра Ложкина, строительство жилья по КРТ и объектов социальной инфраструктуры будет синхронизировано. Скользкий момент в том, что деньги, поступившие в городской бюджет деньги от «Брусники», «неокрашенные», то есть, без жёстко детерминированного назначения. Бюджетные возможности сокращаются на глазах, и у привластных лоббистов есть соблазны добиваться распределения этих средств по другим объектам. Кроме того, против затеи играет время. Строительная себестоимость с каждым годом растёт. Если в этом году на 3 млрд можно попробовать построить школу с детсадом, на что этой сумм хватит в 2026 году — непонятно.