Расселение ветхих территорий получит новых шанс
Областные власти готовят основу для комплексного развития территорий Новосибирска. О покушении на полномочия муниципалитета в данном случае говорить не приходится: правительство действует в русле требований федерального закона.
Стройка остаётся одним из базовых видов бизнеса в сибирской столице. При этом фактически свободной земли для девелоперских проектов на территории Новосибирска почти не осталось. С середины 90-х город будоражат скандалы по поводу точечной застройки, и вряд ли стоит надеяться, что их не станет в обозримом будущем. В городе крайне сложно найти участки, где можно возвести новое здание, не помешав жителям окружающих домов. Некоторые девелоперы пытаются осваивать промзоны закрытых предприятий, но таких не столь много, и в этой части немало сложностей, влияющих на цену квадратного метра. Наиболее логичный путь городского развития — застройка территорий, где стоят ветхие дома, старые бараки. Такие участки до сих пор есть не только на окраинах, но и в центре Новосибирска. Однако на пути к реновации много препонов.
В городе действуют программы расселения аварийного жилья, но с 2014 года объёмы снижались, а в последнее время процесс практически остановился. Действующие механизмы работают со скрипом, у муниципалитета нет стимула, признавать фактически аварийные дома аварийными де-юре, поскольку это накладывает жёсткие обязательства по расселению. Своих ресурсов у мэрии не хватает, работать с застройщиками толком не получается.
Реновация городских территорий актуальна для большинства регионов. В 2020 году федеральные власти взялись готовить законодательную основу, чтобы облегчить масштабный запуск таких проектов в субъектах. Ряд изменений внесли в Градостроительный кодекс РФ. Фактически механизм комплексного развития территорий (КРТ) приходит на смену механизму развития застроенных территорий (РЗТ). В рамках КРТ на участках, передаваемых под застройку, могут быть не только официально признанные аварийными дома, но и жилые здания с иными критериями ветхости, частный сектор, а также нежилые строения. Это значительно упростит формирование территорий для привлечения инвесторов.
Следующие шаги, по логике Москвы, должны сделать региональные власти. На майских праздниках правительство Новосибирской области внесло в Законодательное собрание законопроект о разграничении полномочий в сфере комплексного развития территорий (КРТ). После принятия областного закона (это может произойти уже на майской сессии) мэрия будет готовить предложения по территориям, подлежащим комплексному развитию, а правительство будет их согласовывать. На областном уровне предлагается закрепить полномочия по решению вопросов, какие здания и участки можно изымать для муниципальных и государственных нужд в рамках КРТ, какие нет, а также определение цены выкупа. Кроме того, правительство будет регулировать сроки проведения собраний собственников жилья.
С конца ноября, когда заксобрание вмешалось в принятие Генерального плана Новосибирска, наблюдатели отмечали тенденцию растущего интереса областных властей к регулированию градостроительной политики столицы региона. В частности, к утверждению правил землепользования и застройки. Законопроект о КРТ дал повод для новых слухов о стремлении области забрать у мэрии полномочия в части строительства. Но это не тот случай. Здесь правительство действует строго в русле федеральной политики, поэтому нет возражений ни в мэрии, ни в горсовете.
Другое дело, что сам по себе новый закон не решит проблем, сдерживающих сегодня реновацию застроенных территорий. Для запуска механизма КРТ нужны подзаконные акты разных министерств и ведомств. Например, МинЖКХ должно определить критерии жилых домов, не являющихся аварийными, но попадающими под действие КРТ. А также критерии для частного сектора, входящего в территорию под комплексную застройку и порядок реализации проектов. Областной департамент имущества и земельных отношений должен будет разработать порядок определения границ участков под КРТ. За минстроем — порядок согласования проектов. Отдельный вопрос — определение начальной цены для инвесторов, заинтересованных войти в проект КРТ. Помимо документов, обязательных к разработке, есть и факультативные. Например, касающиеся льгот при расселении.
До внедрения КРТ работы ещё очень много, и хуже всего, что она слишком творческая. Разработку подзаконных актов федеральная власть делегировала регионам, не уточнив при этом «красные линии», в которых нужно держаться. Придумывать новеллы и брать на себя ответственность за их внедрение чиновники не любят. Чтобы сдвинуть с места проблему расселения, придётся приложить усилия и застройщикам, и строительному лобби в заксобрании.