Проблемные застройщики надеются на бюджетные гарантии

Областную власть ждёт ноша гаранта за проблемные и сомнительные стройки жилья. Масштаб бюджетных рисков пока не подсчитать. В то же время реформа отрасли даёт шанс на оздоровление рынка и внедрение общих для всех, прозрачных правил работы.

Ради борьбы с проблемой обманутых дольщиков федеральные власти зашли в реформировании строительной отрасли столь далеко, что под угрозой остановки оказались даже вполне стабильные проекты. Государственная Дума с подачи правительства поправила законодательство так, что с 1 июля 2019 года застройщики должны будут переводить на новую схему финансирования, исключающую непосредственное использование денег дольщиков, абсолютно все проекты – и новые, и запущенные раньше. Между тем, ситуация на рынке показывает, что к массовой работе через эскорт-счета не готовы ни строители, ни банки. К самому близкому примеру – в Новосибирске на сегодня по новой схеме реализуются всего два проекта – по одному у группы компаний «Стрижи» и у группы компаний «Брусника». Оба проекта проходят через Сбербанк. Ни один другой банк пока не готов практически погружаться в новую тему на региональном уровне.

Банкам интересны крупные проекты от 1 млрд рублей, которые реализуют лишь застройщики Москвы и Санкт-Петербурга. Понимая, что весьма скорое будущее отрасли в прочих регионах страны под угрозой, федеральный минстрой приступил к манёврам по смягчению реформы. На прошлой неделе в Москве прошёл круглый стол с участием строителей, руководства профильного министерства, представителей Центробанка и крупных банков, организованный Национальным объединением застройщиков и Комитетом по предпринимательству в сфере строительства Торгово-промышленной палаты РФ. Там глава минстроя Владимир Якушев сообщил, что на переходный период часть застройщиков получит возможность реализовать проекты по старой схеме деньгами дольщиков, часть привлечёт проектное финансирование банков, а часть не сможет получить деньги ни так, ни сяк. Для последней группы предусмотрено небанковское финансирование за счёт страхового фонда дольщиков и банка Дом.РФ. Но выделяться эти деньги будут только под гарантии руководства субъекта федерации, в том числе на основании договора с правительством РФ, определяющим индивидуальные критерии для каждой области и края.

Единственной новосибирской компанией, получившей слово на круглом столе в Москве, были «Стрижи». 4 марта на брифинге гендиректор группы компаний Игорь Белокобыльский и председатель совета директоров Илья Поляков прокомментировали инициативы минстроя и дали прогноз на развитие событий в новосибирской отрасли. Предполагается, что достроить объекты по старой схеме смогут те, у кого готовность составляет не менее 30%, а количество квартир, проданных по договорам долевого участия, уже достигло 10% от общего числа. Руководство «Стрижей» считает, что без чётких критериев оценки проектов и прозрачного механизма контроля здесь кроются большие возможности для злоупотреблений и недобросовестной конкуренции. Почти 40% строящихся в Новосибирске объектов уже отстают от срока сдачи, а значит, не смогут в новых условиях рассчитывать на банковское финансирование. Большинство из них попытается заявить права на небанковское финансирование. В том числе, раздувая фиктивную себестоимость работ, чтобы вытянуть на необходимый показатель в 30% готовности. А также путём подставных продаж, когда десятки договоров ДДУ оформляются на одних и тех же физических лиц.

Поляков напомнил, что на строительном рынке и без того хватает недобросовестной конкуренции. В качестве примера он привёл известную ситуацию с долгами за аренду участков, накопленных строителями перед городским бюджетом. «К ним сегодня не то что не применяются никакие санкции, но даже информация по ним не раскрывается, что сильно нарушает принцип конкуренции на рынке», – заявил Поляков. Как член комитета по строительству Законодательного собрания, он анонсировал создание комиссии с областным минстроем, которая должна выработать справедливые правила работы в переходный период, чтобы свести к минимуму конфликтные ситуации. По словам Белокобыльского, руководство НОЗА предложило «Стрижам» разработать проект региональных критериев оценки проектов. В случае его одобрения на федеральном уровне наработки новосибирской компании предложат всем регионам.

5 марта в областном правительстве должен был состояться круглый стол с участием губернатора, посвящённый мерам поддержки строительной отрасли. Мероприятие отложили из-за перемен в графике ключевого гостя – замминистра строительства РФ Никиты Стасишина. На брифинге в тот же день Травников отказался рассказать о возможных вариантах поддержки застройщиков на региональном уровне в рамках федеральных инициатив. По словам главы региона, неправильно анонсировать конкретные меры прежде, чем они будут утверждены Президентом. Пока губернатор распорядился усилить контроль за объектами долевого строительства, подключив к проверкам минстроя полицию и прокуратуру.

Готовых решений по реформе у областной власти пока нет. Времени на проработку очень мало. Проект постановления правительства РФ, включающий названные выше меры для переходного периода, до середины марта проходит публичное обсуждение в интернете. Дальше его судьба вновь будет решаться в «чёрном ящике», и не исключены новые сюрпризы в нюансах. Но 1 июля настанет в любом случае, и порядка 190 строительных проектов в Новосибирске окажутся в зоне неопределённости. Начнётся жёсткая драка за небанковское финансирование. Областная власть должна максимально серьёзно и как можно раньше проработать правила, потому что на кону стоят большие риски.

Во-первых, это финансовые риски для регионального бюджета, гарантирующего достройку проектов. Во-вторых, это репутационные риски областного руководства, ручающегося за проблемные проекты перед Москвой. В-третьих, это рыночные риски, способные дополнительно навредить рынку из-за недобросовестной конкуренции. В новосибирской строительной отрасли много сложностей. Нелепо предполагать, что реформа пройдёт бескровно: проблемных долгостроев станет больше. Вариантов развития событий два – сложностями можно управлять, либо получить неконтролируемый рост проблем. В том числе, фактически профинансированный из бюджета. Реформа даёт областной власти возможность навести порядок на рынке, избавившись от безнадёжных должников, от фактических банкротов, от контролируемых и неконтролируемых «пирамид», исключив появление обманутых дольщиков на перспективу. Но эта задача требует профессионализма, твёрдости и последовательности – редкое сочетание в наше время.