Масштабные стройки могут стать исчезающим видом
В Новосибирске растёт число проблемных домов. Спасение дольщиков власти связывают с масштабными инвестпроектами застройщиков. Но смена правил игры на рынке с 1 июля срежет количество компаний, способных на крупные стройки.
Новеллы федерального законодательства, вступившие в силу с начала месяца, радикально меняют подход к финансированию строительства жилья. Для застройщиков эпоха относительно дешёвых денег окончена. Больше они не вправе напрямую привлекать средства инвесторов в процессе строительства. Повод для нововведений – защита интересов дольщиков, рискующих потерять деньги в случае, если оплаченные квадратные метры не будут построены. С 1 июля 2019 года руководство страны обещает и вовсе запретить продажу недостроенного жилья. Забота о покупателях на деле обернётся ростом цен. Но это не единственный фактор риска. На пути к полному и окончательному решению проблемы обманутых дольщиков количество потерпевших значительно приумножится.
С 1 июля финансирование новых строек возможно лишь через эскроу-счета, на которых банки будут аккумулировать средства инвесторов. На застройщиков накладывается масса ограничений в части распоряжения деньгами. Банк обязан проверять каждую платёжку. До прояснения вопросов платежи блокируются. За последние две недели в прессе опубликовано много комментариев застройщиков и банкиров. Первые в один голос паникуют из-за того, что новая система не проработана и чревата удорожанием и усложнением строительства. Казалось бы, банкиры должны радоваться новому источнику дохода. Но и у них нет энтузиазма из-за непонимания, как зарабатывать в новых условиях, чтобы не потерять клиентов-застройщиков, многие из которых и без того дышат на ладан.
Гвоздём в крышку гроба нестабильных строителей станет запрет финансировать один объект поступлениями от другого. По идее, в выигрыше должны остаться компании, крепко стоящие на ногах. У них есть шансы унаследовать рынок после банкротства менее успешных конкурентов. Но радикальные перемены правил игры могут одинаково негативно отразиться на всех. У компаний-чемпионов может просто не хватить ресурсов, чтобы удержать наследие покидающих рынок. Свои обязательства они исполнят, а за банкротов вписываться не станут. Поэтому армия дольщиков, ошибившихся с выбором при покупке жилья, может подрасти существенно.
Почти на 50% выросло количество проблемных домов в Новосибирске за первое полугодие, не дожидаясь новелл 1 июля. Об этом на пресс-конференции во вторник сообщил врио министра строительства Иван Шмидт. В начале года было 36 домов, теперь 50. Из них 38 – в Новосибирске. За каждым объектом обманутые дольщики, по количеству которых сибирская столица входит в число региональных лидеров. При этом прогноз власти по вводу проблемных домов стал более пессимистичным – до конца года рассчитывают достроить шесть домов вместо анонсированных ранее девяти.
Шмидт объяснил увеличение списка проблемных домов общероссийской тенденцией, связанной с падением спроса на недвижимость. Что ж, рост цен на квадратные метры и усиление турбулентности способны только усугубить ситуацию.
В арсенале новосибирских властей есть эффективное средство для решения проблем с недостроями – масштабные инвестиционные проекты, под которые застройщики получают землю без торгов в обмен на участие в завершении проблемных строек. В мае комиссия при региональном правительстве согласовала такие проекты для строительных компаний «ВИРА-Строй», «Энергомонтаж» и «Квартал» (входит в группу компаний «Стрижи»). Благодаря этим проектам власти рассчитывают привлечь ресурсы на достройку объектов в ЖК «Закаменский» и на Учительской. Сегодня навскидку можно назвать ещё несколько новосибирских компаний, сохраняющих стабильность. Но и для кого-то из них смена правил на рынке может привести к непредсказуемым последствиям. Не каждый справится со снижением спроса при необходимости поднять цены.
В этой ситуации важно, как перемены повлияют на государственные структуры, контролирующие и регулирующие отрасль. Федеральные органы своими действиями или бездействием при изменении федерального закона №214 отстранились от региональных проблем. Ответственность за ситуацию, в новосибирском случае, остаётся на правительстве региона и мэрии города. Пока новых подходов со стороны чиновников не видно. Объяснение может быть в том, что и чиновники, в основном, не новые. А некоторые откровенно старые, привыкшие к другим правилам, другому положению дел. К примеру, на последней в весеннем сезоне сессии горсовета при обсуждении отказа от публичных слушаний депутатам показалось, что начальник управления архитектурно-строительной инспекции мэрии Анатолий Мотыга уже просто заговаривается. Расшифровка его выступления похожа на поток сознания, местами с подозрением на ненормативную лексику.
Вполне вероятно, что руководителям города и области в ближайшее время придётся пересматривать кадровые вопросы в строительной сфере, подбирая руководителей под новые условия. Риск растущей неразберихи в отношениях между застройщиками, банками и инвесторами требует от государственных органов больше прозрачности, мобильности и внимания к строительным проектам. Мэрия в особо сложном положении из-за миллиардных долгов застройщиков за аренду земли: необходимо взыскивать положенное в казну, несмотря на проблемы компаний. В этой ситуации принципиально усиливается значимость отношений с застройщиками, исполняющими обязательства перед бюджетом, инвесторами и кредиторами. Другой надежды у отрасли нет.