Квартальная премия для девелоперов
Новосибирские девелоперы учатся органично вписывать комплексную застройку в сложившуюся городскую среду. При растущем дефиците городской земли такие решения одинаково устраивают инвесторов и власть.
Свободной земли под застройку в Новосибирске почти не осталось – это, можно сказать, официальная позиция муниципалитета, прозвучавшая на последней перед каникулами сессией горсовета. Ещё один серьёзный вызов для строительной отрасли сибирской столицы. Вступившие 1 июля в силу нововведения в 214 федеральный закон существенно меняют правила финансирования жилых объектов, что само по себе станет угрозой для слабых игроков. Дополнительные трудности с выбором участков под застройку добавят сложностей всем, кто ещё не научился работать с такими вводными. Впрочем, в Новосибирске есть с кого брать пример.
Точечная застройка в том виде, когда в сложившуюся среду через силу внедряют некое здание, вызывала массу протестов, прежде всего, из-за того, что такой подход разрушал местную социальную экосистему. Ради нового жилья в жертву шли парковки, детские площадки, зелёные зоны. Зачастую появление крупных новостроек в сложившихся массивах создавало трудности в детских садах и школах по соседству. Улучшение жилищных условий одних оборачивалось ухудшениями для других. А иногда в проигрыше оставались все, кроме девелопера, сумевшего заработать на продаже квартир – жители и старых, и новых домов, оказывались заложниками последствий перенаселения конкретной территории.
В последние десять лет в сибирской столице активно развиваются девелоперы, сделавшие ставку на комплексную застройку. Начав с жилых комплексов из нескольких домов, они взялись строить дома десятками. Как правило, застройщики создавали собственные управляющие компании для создания и поддержания своих экосистем, включающих инфраструктуру, детские площадки, скверы, пешеходные дорожки и внутриквартальные проезды, социальные объекты. Время показало, что одним девелоперам это удаётся лучше, другим хуже. В любом случае, благодаря таким крупным застройщикам, как «Энергомонтаж», «Стрижи», «КПД-Газстрой», «Сибирь», «ВИРА-Строй», «Первый строительный фонд» комплексная застройка вытеснила точечную с первого плана внутригородской повестки.
Но развивать крупные микрорайоны в сложившейся городской застройке очень сложно. Для такого пути лучше подходят окраины. Или, политкорректно выражаясь, перспективные территории. Если внутри городской черты закончится земля, это не конец развития микрорайонов: они начнут выходить на землю Новосибирского района. Вместе с этим, остаётся актуальным путь реновации застроенных территорий. Даже на территории Центрального района ещё есть деревянные бараки, требующие сноса. На территории Центрального округа, включающего три района, немало невостребованных промплощадок и других территорий, вроде бы застроенных, но не тем. Такие участки не вместят целые микрорайоны. Зато они подходят для возведения жилых комплексов, не только не ухудшающих сложившуюся экосистему, но меняющих её к лучшему.
Самый известный тому пример – жилой комплекс Milk House в тихом центре Новосибирска, построенный на месте старого молочного завода. Компания «СибирьИнвест» девелопера Владислава Крючкова комплексно застроила промплощадку, не оставив от неё даже намёков для воспоминаний. При этом удалось сохранить старые двухэтажные дома, относящиеся к городскому архитектурному наследию. Теперь они входят в периметр жилого комплекса, задавшего стандарты высокого класса реновации для новосибирского рынка.
Крючков сделал имя как строитель качественных домов выше среднего уровня. Поначалу его компании занимались отдельными объектами, но вскоре перешли к квартальной застройке. Таким образом, компании девелопера возвели несколько кварталов на Выборной, жилые комплексы «Фрунзенский» и «Сибревком», квартал на Державина. Сейчас «СибирьИнвест» строит квартал на Ядринцевской, жилой комплекс «ГринАрт» на Планетной возле Берёзовой рощи и ЖК «Красный проспект». «Мне нравится, как строит компания «СибирьИнвест». Это не назовешь дорогим элитным жильем, но это сделано со вкусом. Там нет ничего лишнего, компания тоже думает об экономике, естественно. Но при этом выглядят объекты красиво, удобно, и это вызывает уважение» – заявил в прошлогоднем интервью «Континенту Сибирь» мэр Анатолий Локоть.
На самом деле в линейке проектов компании есть и дорогое элитное жильё, но к этой категории глава города по понятным политическим причинам не присматривается. Однако главное в том, что формат квартала позволяет вписывать достоинства комплексной застройки в формат малых территорий. Жители нескольких домов, возведённых в едином стиле, получают собственную инфраструктуру – детские площадки, парковки, магазины, кафе. Частично ею удаётся пользоваться и соседям.
Как застроить тот или иной участок с максимальной выгодой – с этим так или иначе любой девелопер разберётся. Как застроить небольшую территорию без конфликтов с соседями в сложившейся среде, с комфортом для жильцов и без противоречий стандартам градостроительной политики – вопрос более сложный. В последние годы крупным компаниям приходилось существенно менять комплексные проекты из-за того, что они плохо вписывались в сложившуюся среду и вызывали протесты. В таких ситуациях оказывались «ВИРА-Строй», «Альфа-Капитал» ещё ряд застройщиков. Опыт проектов «СибирьИнвест» хорош бесконфликтностью, потому власть и ставит компанию в пример. Но жертвовать частью маржи ради сохранения благоприятной экосистемы может только сильный застройщик, уверенный в способности приспособиться к любым изменениям правил игры на рынке.